住み替えの資金計画｜売却代金とローン残債の整理｜品川区・旗の台エリア版

「そろそろ住み替えを考えたいけれど、まずお金の話をどう整理すればいいか分からない」——品川区旗の台エリアでも、そうしたご相談をいただくことが増えています。住み替えは新居選びに気持ちが向きがちですが、実際に動き出す前に資金計画を整理しておくと、その後の判断がぐっとしやすくなります。この記事では、売却代金と住宅ローン残債、購入資金の関係を中心に、住み替えの資金計画で押さえておきたいポイントを整理します。

住み替えの資金計画で最初に整理すべきことは？

結論から言うと、最初に確認すべきは『いまの住まいがいくらで売れそうか』と『住宅ローンの残債がいくら残っているか』の2点です。この2つの差額が、次の住まいに充てられる自己資金の目安になります。

売却代金の見込み額を把握する

査定を受けると、周辺の取引事例や物件の状態をもとにした見込み額が分かります。旗の台エリアは駅周辺の商業地と住宅地が近く、同じマンションでも階数や向きで価格差が出やすいため、早めに査定を受けておくと資金計画が立てやすくなります。

住宅ローン残債の確認

金融機関から送られてくる返済予定表や、インターネットバンキングの残高照会で残債を確認できます。売却代金で完済できる見込みかどうかが、住み替えの進め方を左右する重要な材料になります。

売り先行と買い先行、資金面ではどちらが有利?

住み替えの進め方には『売り先行』と『買い先行』の2通りがあり、資金計画のしやすさという点では売り先行の方が判断しやすいケースが多いです。

売り先行のメリットと資金の流れ

先に今の住まいを売却すれば、手元に入る資金が確定してから次の家を探せます。ローンが残っていても、売却代金で完済してから次の住宅ローンを組めるため、資金計画に無理が出にくい進め方です。一方で、引き渡しまでに次の住まいが決まらない場合、仮住まいが必要になることもあります。

買い先行を選ぶ場合の注意点

先に次の家を決めたい場合は、今の住まいを売却する前に新居の購入資金を用意する必要があり、一時的に二重の住宅費用がかかることがあります。旗の台エリアの相談でも、お子さんの転校時期を避けたいといった理由で買い先行を選ばれる方がいらっしゃいますが、その場合は資金の余裕を事前に確認しておくことをおすすめします。

売却にかかる税金はどう考えればいい?

住み替えのための売却でも、譲渡益が出れば税金がかかる点は変わりません。所有期間によって税率が変わることを押さえておくと、資金計画の見通しが立てやすくなります。

譲渡所得税の基本(長期・短期)

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える『長期譲渡所得』は税率20.315%、5年以下の『短期譲渡所得』は39.63%が原則です。住み替えのタイミングと所有期間の起算日がずれることもあるため、事前の確認が欠かせません。

3,000万円特別控除の活用

マイホームを売却した場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。この特例が使えるかどうかで手取り額が大きく変わることもあるため、資金計画を立てる段階から視野に入れておくとよいでしょう。適用の可否は個別の事情によるため、必ず税理士にご確認ください。

品川区・旗の台エリアで住み替えを進めるには

資金計画は数字が絡むため、一人で抱え込まず早めに相談することが安心につながります。

まず相談すべきタイミング

「売却額がいくらになりそうか」が分かれば、資金計画の大枠は見えてきます。旗の台エリアでの相談でも、まずは査定から始めて、その後にローンや税金の話を整理していく流れが多い印象です。

当社が大切にしていること

当社では、売却を決める前の段階からの資金相談も歓迎しています。住み替えの順番や資金の流れについて、一緒に整理するところから始められます。

Q. まだ売るかどうか決めていなくても、資金計画の相談はできますか?

A. 可能です。査定額を確認した上で、売り先行・買い先行のどちらが合うかを一緒に考えるところから始められます。

※2026年(令和8年)時点の情報です。税金の取り扱いは個別の事情により異なりますので、詳細は税理士等の専門家にご確認ください。