売却についての疑問や不安にお答え
FAQ
大きな決断である不動産売却には、多くの疑問や不安が生まれます。お客様が抱える疑問や懸念を軽減することを目的に、これまでに多く寄せられた質問とその解答を掲載しております。一般的な疑問から具体的な手続きの詳細、税金に関する情報まで様々なテーマについてまとめております。さらに詳しい情報が必要な場合は、お問い合わせフォームや電話にて相談を受け付けております。
物件の売買に関してよくいただく質問
- 不動産査定は無料ですか？
- 無料です。机上査定・訪問査定のいずれも費用はいただいておりません。売却を迷っている段階でのご相談も承っていますので、お気軽にお問い合わせください。
- 不動産の査定にはどのくらい時間がかかりますか？
- 机上査定であれば3営業日以内にご回答しています。訪問査定の場合は現地を拝見したうえでの算出となるため、日程調整を含めて1週間程度をみていただくことが多いです。お急ぎの事情がある場合はご相談ください。
- 机上査定と訪問査定は何が違いますか？
- 机上査定は取引事例や公的データから算出する簡易な査定、訪問査定は実際に建物や周辺環境を確認したうえで算出する精度の高い査定です。まずは机上査定でおおよその水準を知り、売却を具体的に検討する段階で訪問査定に進む流れが一般的です。訪問査定でも費用はかかりません。
- 売却を決めていなくても不動産査定だけお願いできますか？
- はい、査定だけのご依頼も承っています。「今売ったらいくらになるか知っておきたい」というご相談は多く、その後すぐに売却へ進まれないケースも珍しくありません。査定後にしつこい営業のご連絡をすることはございませんので、ご安心ください。
- 品川区で不動産を売却する場合、仲介手数料はいくらかかりますか？
- 売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の原則の上限は「売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」です。たとえば3,000万円で成約した場合、96万円＋消費税が上限の目安となります。800万円以下の物件には、条件を満たす場合に原則の上限を超える報酬を受けられる特例があります。特例を適用する場合は、媒介契約にあたり事前に報酬額をご説明し、合意を得る必要があります。仲介手数料は成功報酬のため、売買が成立して初めて発生します。
- 不動産売却で、仲介手数料以外にどんな費用がかかりますか？
- 主に印紙税・抵当権抹消費用・司法書士報酬、譲渡益が出た場合の譲渡所得税などがかかります。物件の状況によっては測量費用や解体費用、残置物の処分費用が必要になることもあります。査定の際に、想定される費用を含めた手取り額の目安をお示ししています。
- 不動産売却の費用はいつ支払うのですか？
- 仲介手数料は一般的に、売買契約時と引渡し時に半額ずつお支払いいただく形が多くなっています。印紙税は契約時、抵当権抹消や司法書士報酬は引渡し時が中心です。売却代金の中から精算できる項目が多いため、手元資金を先に用意していただく必要は通常ありません。
- 不動産を売却すると、どんな税金がかかりますか？
- 売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に、譲渡所得税・住民税がかかります。税率は所有期間によって変わり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315％（長期譲渡所得）、5年以下であれば39.63％（短期譲渡所得）です。利益が出ていない場合は課税されません。
※税制・法制度の内容は2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
- マイホームを売ったときの3,000万円特別控除とは何ですか？
- ご自身が住んでいた住宅を売却した場合、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが要件で、親子や夫婦など特別な関係がある人への売却には使えません（生計を一にする親族や内縁関係者なども含まれます）。この控除を使う場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。
※税制・法制度の内容は2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
- 10年を超えて所有していた家を売ると、税金は安くなりますか？
- マイホームを10年超所有してから売却した場合、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について税率が14.21％に軽減される特例があります。3,000万円特別控除との併用も可能で、組み合わせた結果、税額がゼロになるケースもあります。適用要件があるため、事前に税理士へご確認ください。
※税制・法制度の内容は2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
- 不動産を売却したら確定申告は必要ですか？
- 譲渡益が出た場合、および3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。たとえば2026年に売却された場合は2027年の申告期間が対象となります。特例を使って税額がゼロになる場合でも、申告しなければ適用を受けられない点にご注意ください。
※税制・法制度の内容は2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
- 相続した実家を売却するには、まず何をすればいいですか？
- はじめに相続登記（名義を相続人へ変更する手続き）を済ませる必要があります。名義が亡くなった方のままでは買主への所有権移転（引渡し）ができないため、遺産分割協議と登記が売却の前提になります。当社では提携の司法書士をご紹介したうえで、登記と並行して査定・売却準備を進めるご案内をしています。
- 相続登記をしていない不動産でも売却できますか？
- 相続登記を完了しなければ、買主への所有権移転（引渡し）まで進めることができません。2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。2024年4月1日より前に相続が発生し、同日より前に取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに申請が必要です。同日以降に取得を知った場合は、知った日から3年以内が期限です。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になり得ます。
※税制・法制度の内容は2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
- 相続した空き家を売る場合にも3,000万円の特別控除は使えますか？
- 要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」として最高3,000万円の控除を受けられる可能性があります。ただし建物の建築時期や耐震性、売却期限など要件が細かく定められており、判断には個別の確認が必要です。売却前の段階で税理士にご相談されることをおすすめします。
※税制・法制度の内容は2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
- 住宅ローンが残っていても家は売れますか？
- 売却できます。一般的には、売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消する形で引渡しを行います。まずは金融機関に残債額を確認し、査定額と比較するところから始めるとご検討が進めやすくなります。
- 売却代金で住宅ローンを返しきれない場合はどうなりますか？
- 不足分を自己資金で補うか、金融機関と相談して任意売却などの方法を検討することになります。買い替えの場合は、残債を新しい住宅ローンに組み込める住み替えローンを扱う金融機関もあります。状況によって選べる方法が変わるため、早い段階でご相談いただくほど選択肢が残りやすくなります。
- 品川区の物件は、売却までどのくらいかかりますか？
- 売り出しから引渡しまで、3か月から6か月ほどかかるケースが多くなっています。査定・媒介契約から売り出しまでに2週間程度、成約後の契約から引渡しまでに1か月から2か月程度をみていただくのが一般的です。物件の種別や価格設定、時期によって変動するため、あくまで目安としてお考えください。
- 不動産の媒介契約3種類は、どう違いますか？
- 依頼できる会社の数と、報告・レインズ登録の義務の重さが違います。専属専任媒介は1社のみに依頼し、レインズ登録は5営業日以内・報告は1週間に1回以上、専任媒介も1社のみですがレインズ登録は7営業日以内・報告は2週間に1回以上で、自己発見取引が直接できます。一般媒介は複数社に同時依頼でき、レインズ登録と報告の法定義務は課されていません。
- 不動産の内覧の前に、何を準備すればいいですか？
- 玄関・水回り・窓まわりの清掃と、明るさの確保を優先されるとよいです。照明をすべて点け、カーテンを開けて部屋を明るく見せるだけでも印象が変わりますし、荷物を減らして床面を見せると広さが伝わりやすくなります。当社では内覧前に現地を確認し、その物件に合った準備をご案内しています。
- 住み替えの場合、売却と購入はどちらを先にすべきですか？
- 資金計画に余裕があるかどうかで判断が分かれます。売り先行は売却代金が確定してから購入を進められるため資金面で安全ですが、仮住まいが必要になる場合があります。買い先行は住まいが途切れない一方、売却が長引くと二重の負担が生じるため、ローン残債や自己資金の状況を踏まえてご相談のうえ決めるのが安心です。
- 不動産売却に必要な書類は何ですか？
- 一般的には、登記識別情報（権利証）、本人確認書類、実印と印鑑証明書、固定資産税・都市計画税の納税通知書、購入時の売買契約書や重要事項説明書、間取り図などが必要です。マンションの場合は、管理規約や管理費・修繕積立金の資料も用意します。物件によって異なり、紛失した書類は代わりの手続きで対応できることが多いため、まずは手元にあるもので査定のご相談を始められます。
- 境界の確認や測量は必要ですか？
- 戸建てや土地の売却では、隣地との境界を明らかにしておくことを買主から求められることが多く、境界確認書や測量図が必要になる場合があります。必要かどうかや費用は物件ごとに異なります。当社では提携の測量士・土地家屋調査士をご紹介できますので、まずは現状の資料を拝見したうえで、必要かどうかを一緒に確認します。
- 売却したあとに不具合が見つかった場合、売主の責任はどうなりますか？
- 売却した物件が契約の内容に合っていない場合に売主が負う責任を「契約不適合責任」といいます（2020年4月の民法改正で「瑕疵担保責任」から変わりました）。買主は、修補や代金の減額などを求められる場合があります。個人が売主の場合は、責任を負う期間を引渡しから一定期間に限る特約を付けることが多いため、雨漏りや設備の不具合など分かっていることは、あらかじめ買主に伝えておくことが大切です。
※2026年（令和8年）時点の情報です。契約不適合責任の具体的な範囲や特約の内容は、司法書士・弁護士等の専門家にご確認ください。
- 共有名義の不動産や、離婚にともなう売却はどう進めますか？
- 共有名義の不動産は、原則として共有者全員の同意が必要です。離婚にともなう売却では、財産分与の内容、住宅ローンの残債、名義の確認を先に整理します。名義や権利関係の登記は司法書士、条件の整理は弁護士、税金は税理士など、お悩みに応じて専門家をご紹介しますので、状況をうかがいながら進め方を一緒に考えます。
- 売却活動がなかなか進まないときは、どうすればよいですか？
- まず、問い合わせや内覧の件数を確認し、価格・物件の見せ方・販売方法のどこに課題がありそうかを整理します。そのうえで、価格の見直し、写真や紹介文の改善、内覧前の準備の見直しなどを検討します。専任媒介・専属専任媒介の契約期間は3か月以内と法律で定められており、更新の際に販売状況を踏まえて契約のあり方を見直すこともできます。売却の時期や価格をお約束することはできません。
※媒介契約に関する制度は2026年（令和8年）時点の内容です。詳細は宅地建物取引士にご確認ください。
- 対応エリアと、相談の予約方法を教えてください。
- 品川区を中心に、東京23区、川崎市、横浜市の不動産売却に対応しています。事務所は東京都品川区戸越5-17-1 KFビル1階、東急大井町線 戸越公園駅から徒歩3分です。ご相談は予約制で、お電話（03-3783-5621）またはお問い合わせフォームから承ります。営業時間は10:00〜18:00、定休日は日曜日・祝日です。
