離婚にともなう家・土地・マンションの売却相談
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離婚にともなう不動産の売却は、先に「名義」「住宅ローンの残り」「財産分与との順番」「相談先」の4つを確認すると、進め方が決めやすくなります。豊商事不動産では、品川区を中心に東京23区、川崎市、横浜市で、離婚をきっかけにした家・土地・マンションの査定・売却相談を承っています。
離婚の話し合いが途中でも、売却を決めていなくても、ご相談いただけます。まずは次の点を、分かる範囲でお知らせください。
- 物件の所在地と、現在どなたが住んでいるか（同居中・別居中・空き家など）
- 登記上の名義（ご本人のみ・配偶者のみ・共有）
- 住宅ローンの借入先と、おおよその残りの金額
- 財産分与や売却の時期について、話し合いがどこまで進んでいるか
- 売却を考える理由と、希望する時期
分からない点や、まだ決まっていない点は、そのままお伝えください。机上査定・訪問査定はいずれも無料です。なお、慰謝料・親権・養育費など離婚そのものの条件について、当社は助言できません。その部分は弁護士へご相談ください。
売却を考えるときに確認したい5つのこと
名義が「ご本人のみ」か「共有」かで、進め方が変わります
売却の手続きは、登記簿に載っている名義人が行います。単独名義であれば、名義人の判断で売却を進められます。夫婦の共有名義であれば、原則として共有者全員の同意が必要です。ご夫婦それぞれが住宅ローンを組んでいる場合などは、ローンの名義も合わせて確認します。
名義は、法務局で取得する登記事項証明書で確認できます。手元に権利証や登記識別情報、固定資産税の通知書があれば、あわせてご用意ください。
離婚で姓が変わった場合、登記に載っている氏名や住所が今と違うことがあります。所有権登記名義人の住所・氏名変更登記は、2026年（令和8年）4月から義務化されています。売却の前に、変更登記が必要かどうかを司法書士へ確認してください。
住宅ローンの残りは、売却代金で返せるかを先に確認します
住宅ローンが残っている家を売るときは、引渡しまでにローンを完済し、抵当権を外す必要があります。そのため、売却代金から仲介手数料などの費用とローンの残りを引いて、手元にいくら残るか（または足りないか）を先に見積もります。
- 売却代金がローンの残りを上回る場合：差額が、財産分与で分ける金額の目安になります。
- 売却代金がローンの残りを下回る場合：不足分をどう用意するか、売り出す前に借入先の金融機関へ相談します。
ローンの残りは、返済予定表や残高の分かる書類で確認できます。ペアローンや連帯債務・連帯保証の場合は、売却後の扱いも金融機関に確認してください。
財産分与と売却の時期は、順番を決めてから進めます
財産分与で不動産を分ける方法は、大きく二つあります。
- 売却して、代金を分ける
- どちらかが住み続け、もう一方に代償金などを支払う
当社が担当するのは、前者の「売却」の部分です。どちらを選ぶかで、必要な手続きも税金も変わります。方向性が決まっていなくても、査定の金額を知っておくと、話し合いの材料になります。
売却の時期は、税金の特例にも関わります。たとえば、マイホームを売ったときは、譲渡所得から上限3,000万円まで控除できる特例があります。主な要件の一つは、現に住んでいる家か、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることです。別居などで一方が家を出ている場合は、この期限が関わります。また、親子・夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。離婚の前後で売却の相手や時期が変わると、要件に関わる場合があります。適用を受けるには、売却した翌年に確定申告が必要です。
売却益が出た場合の税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で変わります。5年超は20.315%、5年以下は39.63%です。マイホームを10年を超えて所有していた場合は、6,000万円以下の部分の税率が14.21%に軽減される特例もあり、3,000万円の特別控除と併用できます。財産分与として不動産を相手に渡した場合も、渡した側に譲渡所得の課税が生じることがあります。個別の税額や、特例が使えるかどうかは、税理士へご確認ください。
※2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご確認ください。
誰に、いつ相談するか――役割分担の目安
離婚にともなう不動産の売却では、相談先が複数になります。それぞれの役割は次のとおりです。
- 弁護士：慰謝料、親権、養育費、財産分与の条件など、離婚の条件の整理
- 司法書士：名義の確認、住所・氏名変更登記、抵当権抹消などの登記
- 税理士：売却益の税金、3,000万円特別控除などの特例、確定申告
- 金融機関：住宅ローンの残り、完済や名義の扱い
- 不動産会社（当社）：査定、売り出し条件の相談、販売活動、契約・引渡しに向けた売却仲介
弁護士・司法書士・税理士・測量士は、ご希望に応じてご紹介します。どの専門家に何を聞けばよいか分からない場合も、状況をうかがい、順番を一緒に整理します。
売却の進め方の流れ
- ご相談（予約制）：現在の状況と、分かっていること・未確認のことをお聞きします。
- 名義とローンの確認：登記内容とローンの残りを、書類で確認します。
- 査定：立地や建物の状態、周辺の相場などをもとに、売り出し価格の見込みを出します。机上査定・訪問査定は無料です。
- 売却方法と売り出し条件の相談：売る時期、連絡の窓口（どなたが当社とやり取りするか）、内覧の進め方などを決め、媒介契約を結びます。
- 販売活動・売買契約：購入希望者の内覧や条件交渉を経て、売買契約を結びます。
- 決済・引渡し：ローンの完済と抵当権の抹消、名義変更を行い、引渡します。
仲介手数料は、売買が成立したときに発生する成功報酬です。上限は法律で決まっており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」です。
手元にあれば役立つ資料
登記事項証明書（登記簿）、固定資産税の通知書、住宅ローンの返済予定表または残高の分かる書類、間取り図や購入時の資料。マンションは管理費・修繕積立金の資料もご確認ください。
離婚にともなう不動産売却で、よくあるご不安
共有名義の家は、私一人の判断で売れますか？
共有名義の不動産は、原則として共有者全員の同意が必要です。ご自身の持分だけを売る方法もありますが、手続きや売れ方に制約が出ることがあります。まず登記で名義を確認し、進め方は司法書士や当社にご相談ください。
住宅ローンが残っていても、売却できますか？
売却できる場合があります。引渡しまでにローンを完済して抵当権を外す必要があるため、売却代金から費用を引いても残りを返せるかを先に確認します。足りない場合は、売り出す前に借入先の金融機関へ相談してください。
離婚が成立する前でも、売却の相談はできますか？
ご相談はできます。ただし、売却の時期や買主によっては、財産分与の進め方や税の特例の要件に関わる場合があります。売り出す前に、弁護士や税理士へ確認することをおすすめします。価格の目安を知るための、査定だけのご相談も承っています。
相手と顔を合わせずに、売却を進められますか？
ご事情をうかがい、当社とのやり取りをどなたが担当するかなど、連絡の窓口や進め方を一緒に考えます。ただし、共有名義の場合は、売買契約や決済で共有者それぞれの意思確認や手続きが必要です。まったく関わらずに進められない場合もあります。
弁護士や税理士には、いつ相談すればよいですか？
売り出す前に、財産分与の方針と税金の見込みを確認するのが目安です。離婚の条件の整理は弁護士、税金は税理士、登記は司法書士の役割です。どなたに相談すればよいか迷う場合は、ご希望に応じて弁護士・司法書士・税理士をご紹介します。
【査定と売却・専門家への依頼費用】
机上査定・訪問査定は無料です。売却仲介の手数料や、弁護士・司法書士・税理士などに依頼する費用とは別です。依頼内容、金額、支払時期は、それぞれの依頼先へ事前に確認してください。
※2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご確認ください。
離婚にともなう家・土地・マンションについて問い合わせる
電話03-3783-5621、またはお問い合わせフォームから承ります。ご相談は予約制です。営業時間は10:00〜18:00、定休日は日曜日・祝日です。来店をご希望の場合は候補日時をお知らせください。フォーム送信だけで来店日時が確定するものではありません。
事務所：東京都品川区戸越5-17-1 KFビル1階（東急大井町線 戸越公園駅から徒歩3分）
対応エリア：品川区を中心に東京23区、川崎市、横浜市
代表・津島祐一の資格と経歴は、代表あいさつページでご紹介しています。
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情報提供：有限会社豊商事不動産
更新日：2026年10月19日
