戸建てからマンションへの住み替え、売却と購入の考え方（旗の台エリア版）

「子どもが独立して、広い戸建てを持て余している。階段の上り下りも負担になってきた」。旗の台エリアでも、こうしたきっかけで、戸建てからマンションへの住み替えをご相談いただく機会があります。住み替えは、売却と購入を同時に考えなければならず、順番を間違えると資金や住む場所の面で慌てることがあります。このコラムでは、戸建てからマンションへ住み替えるときの、売却と購入の考え方を整理します。

戸建てからマンションへの住み替えは、どんな点が変わりますか？

結論から言うと、『維持する負担』と『お金の流れ』の2つが大きく変わります。それぞれ、住み替え前に整理しておくと、後悔が少なくなります。

暮らしの負担がどう変わるか

戸建てでは、庭の手入れや屋根・外壁の修繕を自分で手配する必要があります。マンションは、管理会社が共用部分を管理してくれるため、日常の負担は軽くなる傾向があります。一方で、管理費や修繕積立金が毎月かかる点は見ておきたい部分です。

広さと荷物の整理

戸建てからの住み替えでは、荷物の量に合わせて広さを決めることになります。引っ越しの前に、思い切って荷物を減らす作業が必要になるため、スケジュールに余裕を持たせるのが現実的です。

周辺環境の使い勝手

駅や病院、スーパーまでの距離は、年齢とともに重みが増す条件です。旗の台エリアのように、複数の路線が使える街では、生活の利便性を軸に探す方も多くいらっしゃいます。

売却と購入、どちらを先に進めればよいですか？

住み替えには『売却先行』と『購入先行』があり、それぞれに向き不向きがあります。結論として、購入資金を売却代金に頼る度合いが高いほど、売却先行が安全になる傾向があります。

売却先行のメリットと注意点

先に売却を進めると、手元に入る金額が確定してから購入の予算を決められます。ただし、売却が先に決まった場合は、新居の引き渡しまで仮住まいが必要になることがあります。

購入先行のメリットと注意点

先に購入を決めると、気に入った物件を逃しにくくなります。一方、売却がなかなか決まらない場合は、新居のローンと旧居のローンが重なる可能性があり、資金面の備えが欠かせません。

引き渡し時期をそろえる工夫

売買の契約と引き渡しの時期を調整して、仮住まいを避ける方法もあります。ただし、売却と購入のタイミングがぴったり合うとは限らず、買い手や売り手の事情にも左右されます。

住み替えの資金計画では、何を見ておけばよいですか？

住み替えの資金は、『売却の手取り』から逆算して組み立てるのが基本です。売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

売却にかかる費用を差し引く

仲介手数料、住宅ローンの繰り上げ返済に伴う費用、抵当権の抹消費用、引っ越し費用などがかかります。仲介手数料の上限は、売買価格が400万円超の場合、売買価格の3%に6万円と消費税を加えた額と決められています。

購入側の費用も見込む

新居の購入では、物件価格のほかに、登記費用や不動産取得税、火災保険料などが必要です。マンションの場合は、購入後の管理費・修繕積立金も毎月の負担になります。

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却して利益が出たとき、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度があります。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却でないことなどの要件があります。利用するには、売却した翌年に確定申告が必要です。

2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。

住み替えを進めるとき、先に確認しておきたいことは？

住み替えは、思いのほか決めることが多い手続きです。最初に確認しておくと、進行がなめらかになります。

現在の住宅ローンの残高

売却代金でローンを完済できるかどうかが、最初の分かれ道です。完済できる見込みがない場合は、自己資金で補うか、住み替えローンの利用を検討するかなど、別の整理が必要になります。

家族の意向をそろえる

ご夫婦だけでなく、将来の相続を考えて、お子さまの意見も聞いておくと、後のトラブルを避けられます。住み替えの理由を共有しておくだけで、手続きが進めやすくなります。

売り出し時期の目安を決める

住み替え先が決まる時期を逆算して、売り出しの開始時期を決めます。売却には一定の期間がかかるため、余裕を持った計画が役に立ちます。

よくある質問

Q. 売却と購入は、同じ不動産会社に相談したほうがよいのでしょうか。

A. 同じ会社に相談すると、日程の調整がしやすいという面があります。一方で、購入は物件の探し方に得意不得意があるため、状況に合わせて考える方法もあります。旗の台エリアでの住み替えのご相談でも、お客様の事情に合わせて進め方をご提案しています。