離婚にともなう財産分与、不動産の分け方｜品川区・中延エリアの相談から

離婚の話し合いが進む中で、「家はどうすればいいのか」という相談を受けることがあります。住宅ローンが残っている場合はなおさら、気持ちの整理がつかないまま手続きだけが進んでいくことに戸惑う方も少なくありません。この記事では、財産分与で不動産をどう分けるかについて、『売却して分ける』『代償分割』『共有名義のまま残す』という3つの選択肢と、それぞれで気をつけたいポイントをご紹介します。品川区・中延エリアでの相談例をもとに整理しました。

財産分与で不動産を分ける3つの方法とは？

不動産の財産分与は、大きく分けて3つの方法があります。『売却して現金化し分ける』『どちらかが住み続け、相手に代償金を払う（代償分割）』『共有名義のまま残す』のいずれかを選ぶことになります。

売却して分ける方法

もっとも整理がつきやすいのは、不動産を売却して現金化し、住宅ローンを差し引いた残額を分け合う方法です。財産が「金額」という誰の目にも分かる形になるため、話し合いがまとまりやすい傾向があります。一方で、住宅ローンの残債が売却額を上回る「オーバーローン」の状態だと、売却しても完済できず、不足分の扱いを別途話し合う必要があります。

代償分割という選択肢

どちらか一方が住み続けたい場合は、住み続ける側が相手に代償金を支払う『代償分割』という方法があります。子どもの学区を変えたくない、住み慣れた中延エリアを離れたくないといった理由で選ばれることが多いです。ただし住宅ローンの名義や連帯保証をどう扱うかという課題が残るため、金融機関への確認が欠かせません。

財産分与で気をつけたいことは？

住宅ローンの名義と、実際に住む人・支払う人が一致していないと、後々トラブルの原因になりやすいというのが実感です。

住宅ローンの名義・連帯保証の扱い

夫婦のどちらかが連帯保証人や連帯債務者になっているケースでは、離婚後もその立場がそのまま残ります。住み続けない側が保証人のままだと、相手の返済が滞った際に自分に督促が来る可能性もあるため、金融機関に相談しながら名義変更や借り換えの可否を確認しておくことをおすすめします。

財産分与と登記手続き

財産分与によって不動産の名義を変更する場合は、財産分与を原因とする所有権移転登記が必要です。売却して分ける場合とは異なる手続きになるため、司法書士に相談しながら進めるケースが一般的です。

共有名義のまま残すリスクとは？

話し合いが難航し、結論を先送りする形で共有名義のまま残すケースもありますが、後になって負担が大きくなりやすいというのが正直なところです。

将来の売却や活用で意見が割れやすい

共有名義のまま数年が経つと、片方は売りたい、もう片方は住み続けたいという意見の食い違いが起きやすくなります。連絡が取りづらくなっていたり、再婚などで状況が変わっていたりすると、話し合い自体が難しくなることもあります。早い段階で方向性を決めておくほうが、結果的に負担は軽くなることが多いです。

固定資産税・管理の負担

共有名義のままだと、固定資産税の負担割合や、空き家になった場合の管理責任も曖昧になりがちです。どちらが負担するのかをあらかじめ書面で取り決めておくと、後のトラブルを避けやすくなります。

売却時の税金で知っておきたいことは？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所有期間に応じた税率がかかります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は『長期譲渡所得』として20.315%、5年以下の場合は『短期譲渡所得』として39.63%が目安となります。マイホームの売却であれば、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例もありますが、配偶者など「特別の関係がある人」への売却は対象外となる点に注意が必要です。財産分与に関わる税務は状況によって取り扱いが変わるため、2026年（令和8年）時点の情報として、詳細は必ず税理士等の専門家にご確認ください。

Q&A：財産分与の不動産売却でよくある質問

Q. 離婚前でも家の査定は依頼できますか？

A. 可能です。話し合いの材料として、まず現在の資産価値を知りたいという相談も多くいただいています。査定だけで契約を迫るようなことはありませんので、状況が固まっていない段階でもお気軽にご相談ください。

中延エリアをはじめ、品川区・城南エリアで財産分与に関わる不動産のご相談を承っています。デリケートな話題だからこそ、当社は落ち着いてお話を伺うことを大切にしています。