住み替えの「つなぎ融資」は必要？売却先行・購入先行の判断基準｜戸越銀座エリア版

戸越銀座エリアで住み替えのご相談を受けていると、「新しい家を先に買うべきか、今の家を先に売るべきか」というお悩みとあわせて、「つなぎ融資は使った方がいいのか」というご質問をよくいただきます。どちらを選ぶかで資金計画も内覧の進め方も変わってくるため、早い段階で方向性を決めておくことが大切です。

住み替えは「売り先行」「購入先行」どちらを選ぶべき？

結論から言うと、どちらが正解というわけではなく、資金にゆとりがあるかどうかで選び方が変わってきます。

それぞれの特徴

『売り先行』は、今の家を売却してから次の家を探す進め方です。売却代金を購入資金に充てられるため資金計画が立てやすい一方、売却から入居までの間に仮住まいが必要になることがあります。『購入先行』は、次の家を先に決めてから今の家を売る進め方で、仮住まいを避けやすい反面、一時的に住宅ローンを二重に抱える可能性があります。

資金計画への影響

売却代金を購入資金の一部として考えている場合は、売り先行の方が計画を立てやすいケースが多いです。一方で、住み替え先の物件がなかなか見つからない場合、購入先行を選ぶ方も戸越銀座エリアでは少なくありません。

つなぎ融資とは？どんなときに検討する？

つなぎ融資とは、購入先行を選んだ際に、今の家の売却代金が入るまでの間、新居の購入資金の一部を一時的に金融機関から借り入れる仕組みです。

つなぎ融資の仕組み

多くの場合、今の家の売却が成立し代金が入金された時点で、つなぎ融資分をまとめて返済します。金利や手数料は住宅ローンとは別にかかることが一般的で、利用できる金融機関も限られるため、事前の相談が必要です。

利用が向いているケース

住み替え先の購入タイミングが決まっているのに、今の家の売却にまだ時間がかかりそうな場合や、仮住まいの費用や手間をできるだけ避けたい場合に検討されることが多い印象です。当社の経験では、売却の見込みがある程度立った段階で相談される方が多いです。

購入先行を選ぶ場合に気をつけたいポイント

住宅ローンの二重負担

つなぎ融資を使わずに購入先行を進める場合、今の家のローンと新居のローンを一時的に両方抱えることになる可能性があります。無理のない資金計画かどうか、事前にしっかり確認しておくことが欠かせません。

売却期限と特例の関係

マイホームを売却した際に使える3,000万円特別控除は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが要件の一つとなっています。購入先行で先に新居へ引っ越す場合、この期限を意識しながら売却を進める必要があります。

売り先行を選ぶ場合に気をつけたいポイント

仮住まいの必要性

売却が先に決まると、新居が見つかるまでの間、賃貸などの仮住まいが必要になることがあります。引っ越しが二度になる分、費用や手間がかかる点は事前に想定しておきたいところです。

売却代金の入金タイミング

売買契約から決済・引き渡しまでは一定の期間を要するため、売却代金がいつ入金されるかを踏まえて、新居の資金計画を立てることが重要です。

まとめ

売り先行・購入先行、そしてつなぎ融資の要否は、資金状況や物件の見つかりやすさによってケースバイケースです。戸越銀座エリアに限らず、品川区・城南エリアで住み替えのご相談を受ける中で、まずは今の家がどのくらいで売却できそうかを把握することが、判断の第一歩になると感じています。

Q. つなぎ融資は必ず使わないといけませんか？

A. 必ず使わなければならないものではありません。資金にゆとりがある場合や、売却の見込みが早く立つ場合は、つなぎ融資を使わずに進められるケースもあります。

※3,000万円特別控除に関する内容は2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士等の専門家にご確認ください。