売り出し価格の決め方と、高すぎると売れ残る理由

「せっかくなら少し高めに出してみたい」——西小山にお住まいの方から、売り出し価格のご相談でよくいただくお声です。結論からお伝えすると、相場から大きく外れた高い価格で売り出すと、かえって売却期間が長引き、最終的な成約価格が下がってしまうケースが多く見られます。このコラムでは、売り出し価格の決め方と、価格設定で気をつけたいポイントを整理します。

売り出し価格はどうやって決まる？

結論として、売り出し価格は「査定額」を出発点にしつつ、売主様の希望や売却までの期間の希望をすり合わせて決めていくものです。

査定額と売り出し価格は同じではない

査定額は、直近の成約事例や現在の市場動向をもとに算出した『売れやすい価格帯』の目安です。売り出し価格は、この査定額を土台にしながら、多少の交渉余地を見込んで設定するのが一般的です。

「相場」はどうやって調べるのか

当社では、近隣エリアの直近の成約事例や、現在売り出し中の類似物件の価格をもとに相場を把握しています。西小山エリアのように駅からの距離や築年数のバリエーションが幅広いエリアでは、同じ広さのマンションでも条件によって価格差が出やすい傾向があります。

なぜ高すぎる価格設定は売れ残りにつながるのか？

結論として、相場を大きく超えた価格は買主様の検討対象から外れやすく、結果として値下げを重ねることになりがちです。

「反響が薄い」状態が長引くとどうなるか

売り出し直後の1〜2ヶ月は、物件情報が最も注目されやすい時期だと言われています。この時期に相場から離れた価格で反響が薄いまま時間が過ぎると、「売れ残り物件」という印象がついてしまい、その後値下げをしても反響が戻りにくくなることがあります。

値下げのタイミングが遅れるとどうなるか

反響の少なさに気づいてから値下げを決断するまでに時間がかかるほど、結果的に当初の相場よりも大きく下げなければ売れなくなってしまう、というケースも当社では経験しています。早い段階での価格の見直しが、結果的に手取り額を守ることにつながる場合があります。

売り出し価格を決めるときに意識したいこと

結論として、価格だけでなく「いつまでに売りたいか」という時間軸もあわせて考えることが大切です。

急いでいるかどうかで戦略が変わる

住み替え先の入居時期が決まっているなど、売却を急ぐ事情がある場合は、相場に近い価格で早期の反響を狙う方が結果的にスムーズに進むことが多いです。一方、時間に余裕がある場合は、様子を見ながら価格を調整していく戦略も選択肢になります。

不動産会社と定期的に状況を確認する

売り出し後も、反響数や内覧の状況を定期的に共有してもらい、価格が今の市場に合っているかを一緒に確認していくことが大切です。当社では、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上のご報告を行っています（2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は宅地建物取引士等の専門家にご確認ください）。

『Q. 高めに出しておいて、様子を見ながら下げればいいのでは？』

A. 一つの考え方ではありますが、前述の通り売り出し直後の反響が薄いまま時間が経つと、その後の値下げでも反響が戻りにくくなることがあります。最初から相場を大きく外さない価格設定をおすすめしています。

まとめ

売り出し価格は、査定額を土台に、売却までの希望期間もあわせて考えて決めることが大切です。当社では西小山・品川区を中心とした城南エリアで、それぞれのご事情に合わせた価格設定のご相談を承っております。

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