高齢の親の家を売る前に知っておきたい注意点

「親が施設に入ることになって、今の家をどうするか考え始めた」——戸越にお住まいの方から、最近こうしたご相談をいただく機会が増えています。結論からお伝えすると、『親御さんの判断能力がしっかりしているうちに動き始める』ことが、家の売却をスムーズに進める一番のポイントです。このコラムでは、高齢の親御さんの家を売却する際に知っておきたい注意点を整理します。

なぜ「早めの対策」が大切なのか？

結論として、親御さんの判断能力が低下してしまうと、家の名義人本人の意思確認ができず、原則として家族であっても代わりに売却手続きを進められなくなります。

判断能力が低下すると売却できなくなる理由

不動産の売買契約は、名義人本人が契約の内容を理解し、自分の意思で判断できることが前提になっています。認知症などにより判断能力が十分でないと考えられる場合、たとえ実の子どもであっても、本人に代わって売買契約を結ぶことはできません。

「まだ元気だから大丈夫」が一番危ないタイミング

当社の経験では、「まだ元気だから」と先延ばしにしているうちに状況が変わり、いざ売却を考えたときには対策の選択肢が限られていた、というケースが少なくありません。元気なうちに家族で話し合っておくことが、結果的に本人の意思を一番尊重することにつながります。

判断能力が低下したあとに使える「成年後見制度」とは？

判断能力が低下したあとでも、家庭裁判所が選任した後見人を通じて不動産を売却できる制度として、成年後見制度があります。

法定後見と任意後見の違い

すでに判断能力が低下している場合に家庭裁判所が後見人を選ぶのが「法定後見」、判断能力があるうちに本人が将来の後見人を自分で決めておくのが「任意後見」です。任意後見は元気なうちにしか契約できないため、対策としては早めの検討が必要になります。

成年後見制度で家を売る際に気をつけたいこと

後見人が「居住用不動産」を売却する場合は、家庭裁判所の許可を得る必要があります。許可の判断には一定の期間がかかることが多く、思い立ってすぐに売却できるわけではない点は、あらかじめ知っておきたいポイントです。

判断能力があるうちに備える「家族信託」という選択肢

もう一つの選択肢が、判断能力が低下する前に契約する「家族信託」です。

家族信託の仕組み

家族信託は、親御さんが元気なうちに、家の管理・処分を任せる家族（子どもなど）と契約を結んでおく仕組みです。契約後は、判断能力が低下したあとも、信頼できる家族が信託契約の範囲内で売却手続きを進められます。

成年後見制度との違い・向いているケース

成年後見制度が「本人の財産を守ること」を目的とした裁判所の関与する制度であるのに対し、家族信託はあらかじめ決めた範囲内で家族が柔軟に対応できる点が特徴です。将来、実家を売却する可能性があると分かっている場合は、早い段階で司法書士など専門家に相談し、家族信託を検討しておくのも一つの方法です。

親が施設に入ったあと、実家をどうするか？

結論として、空き家のまま置いておくよりも、活用や売却の方向性を早めに家族で話し合っておくことをおすすめします。

空き家のまま置いておくリスク

誰も住まなくなった家は、換気や通水がされないことで傷みが進みやすく、固定資産税や管理の手間も継続してかかります。「いつか使うかもしれない」と判断を先延ばしにするほど、家の状態も選択肢も狭まっていく傾向があります。

売却する場合に知っておきたい制度

将来的に相続が発生し、空き家となった実家を相続人が売却する場合、要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」により、最高3,000万円の控除を受けられる可能性があります。要件が細かく期限もある制度のため、該当しそうな場合は税理士等の専門家に確認しながら進めることをおすすめします。

『Q. 認知症の診断が出たあとでは、もう何もできませんか？』

A. 本人による売買契約は難しくなりますが、家庭裁判所を通じた成年後見制度を利用すれば、居住用不動産であっても許可を得たうえで売却できる可能性はあります。まずは地域包括支援センターや司法書士に相談してみることをおすすめします。

まとめ

高齢の親御さんの家の売却は、判断能力がしっかりしているうちに、成年後見制度や家族信託といった選択肢を家族で話し合っておくことが何より大切です。当社では戸越・品川区を中心とした城南エリアで、こうしたご家族のご相談にも対応しております。

2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。

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