相続登記と空き家特例、2つの期限を逃さない進め方｜戸越・中延エリア版

戸越・中延エリアで売却のご相談を受けていると、「相続した実家をそろそろ何とかしたい」という方の多くが、期限が一つだと思い込んでいることに気づきます。実際には、相続した不動産には『相続登記の義務化』と『空き家の3,000万円特別控除』という、別々の期限を持つ2つの手続きが関わってきます。この記事では、それぞれの期限がいつで、どちらから手を付けるべきかという順番を整理します。

相続した実家に関わる「2つの期限」とは？

相続登記の義務化と空き家特例は、目的も期限の数え方もまったく違う制度です。この違いを知らずに動くと、片方の期限だけに気を取られて、もう一方を逃してしまうことがあります。

相続登記の義務化は「知った日から3年以内」

2024年（令和6年）4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが義務になりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になりうるとされています。ただし過料は「3年経過で即座に発生する」わけではなく、登記官からの催告に正当な理由なく応じなかった場合に、裁判所が金額を決める流れです。施行日より前に発生した相続も対象ですが、その場合は2027年（令和9年）3月31日までに申請すれば義務を果たしたことになります。

空き家の3,000万円特別控除にも売却期限がある

相続した家屋を空き家のまま売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」の要件を満たせば、最高3,000万円の控除を受けられる可能性があります。こちらは相続登記の期限とは別に、適用のための要件と期限が細かく定められている制度です。要件を満たすかどうかは個別の事情によって変わるため、当社では「要件を満たせば使える可能性がある」という前提でご案内し、具体的な適用判断は税理士・司法書士等の専門家にご確認いただくようお願いしています。

相続登記が3年以内に終わらない場合はどうなる？

遺産分割の話し合いがまとまらず、3年以内に相続登記ができないケースは珍しくありません。その場合に備えた簡易な対処法が用意されています。

相続人申告登記という簡易な対処法

3年以内に遺産分割がまとまらない場合でも、法務局に「相続人申告登記」という簡易な手続きを行えば、ひとまず義務を果たしたとみなされます。これは正式な相続登記（名義変更）そのものではなく、「自分が相続人の一人である」ことを申し出る手続きです。遺産分割が決まった後に、改めて正式な相続登記が必要になります。

正当な理由なく放置した場合のリスク

相続人申告登記も行わずに放置した場合は、登記官からの催告を経て過料の対象になり得ます。戸越・中延エリアのご相談でも、「忙しくてそのままにしていた」というお話をよく伺いますが、早めに相続人申告登記だけでも済ませておくと、後々の負担が軽くなります。

空き家の3,000万円特別控除を使うために気をつけたいこと

控除を受けられるかどうかは、売却のタイミングや家屋の状態など複数の要件に左右されます。進める順番を間違えると、使えるはずの控除を逃してしまうこともあります。

適用には細かな要件があるため専門家確認が必須

空き家特例は要件が細かく、期限も個別の事情によって変わります。当社でご相談を受ける際は、まず現状の名義や家屋の状況を伺い、特例が使えそうな場合には税理士・司法書士等の専門家への確認を早い段階でお勧めしています。

相続登記と特例、どちらを先に進めるべきか

実務上は、空き家特例を使って売却するにしても、売却の前提として相続登記（名義変更）が必要になります。つまり「特例を使いたいから登記は後回しで良い」という考え方は成立しません。名義変更を先に進めながら、並行して特例の要件を確認していくのが、戸越・中延エリアでの相談でも多い進め方です。

戸越・中延エリアでの相続売却、よくあるご相談の進め方

名義が整っていない段階でも、できる準備は複数あります。早めに動き出すことで、後の手続きがスムーズになります。

名義が整う前にできる準備

遺産分割協議書の作成前でも、固定資産税の通知書や登記簿謄本の確認、家屋の状態の確認といった準備は進められます。戸越・中延エリアでは、こうした準備を進めながら相続人申告登記を済ませておく方が多い印象です。

当社がサポートできること

当社では、相続登記そのものの手続き代行は行いませんが、売却を前提とした査定やスケジュールのご相談には対応しています。司法書士・税理士といった専門家との橋渡しも含めてご相談いただけます。

Q. 相続登記を済ませないと実家は売れませんか。

A. 原則として、買主への所有権移転登記や引き渡しを行うには、その前提として相続登記（名義変更）が完了している必要があります。遺産分割に時間がかかりそうな場合は、相続人申告登記を済ませたうえで、名義変更の手続きと売却準備（契約交渉等）を並行して進める方法をご検討ください。

2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。