離婚で家を売るタイミングと決める順番｜戸越・中延エリアの売却相談から

2026/10/27

離婚の話が進むなかで、「家をどうするか」を後回しにしてしまい、後になって意見がまとまらなくなるケースは少なくありません。戸越・中延エリアでいただく売却相談でも、「先に離婚届を出してしまったあとで、家の名義やローンのことで揉めてしまった」というお話を伺うことがあります。この記事では、離婚にともなう不動産売却を進める際に、何をどの順番で決めていくとスムーズになりやすいかを整理します。

離婚と不動産売却、どちらを先に進めるべき？

結論からお伝えすると、『家の名義・ローンの状況を確認してから、財産分与の方針を話し合い、そのうえで売却のタイミングを決める』という順番が、後のトラブルを避けやすい進め方です。離婚そのものの話し合いと、家の売却の話し合いは別物として整理したほうが、感情的な対立と財産の話がこじれにくくなります。

名義・ローンの残債確認を最初にする理由

誰の名義になっているか、ローンがどの金融機関にどれくらい残っているかが分からないまま話し合いを進めると、後から『実はこんなに残っていた』という事態になりやすいです。まずは登記簿謄本やローンの残高証明で現状を確認するところから始めることをおすすめしています。

財産分与の話し合いが先か、売却が先か

名義とローンの状況が見えた段階で、財産分与の方針（売却して分けるか、どちらかが住み続けるか）を話し合う流れが一般的です。方針が決まらないうちに査定や売却活動だけを先に進めてしまうと、話し合いの途中で前提が変わり、やり直しになることもあります。

財産分与の方法と不動産の扱い

財産分与での不動産の扱いには、大きく『売却して現金で分ける方法』と『どちらかが住み続け、相手に分与分を支払う方法』の2つがあります。

売却して現金で分ける「売却分割」

家を売却し、ローンを完済したうえで残った金額を分け合う方法です。不動産という分けにくい資産を現金化できるため、公平に分けやすいという点でよく選ばれます。一方で、売却には一定の期間がかかるため、急いで離婚を成立させたい場合は調整が必要になることもあります。

どちらかが住み続ける場合の「代償分割」

子どもの学区を変えたくない等の理由で、一方が住み続けることを希望される場合もあります。この場合は、不動産の評価額をもとに、住み続ける側が相手に相当額を支払う『代償分割』という形を取ることが多いです。ローンが残っている場合は、名義や連帯保証の扱いについて金融機関への確認も必要になります。

売却のタイミングはいつがいい？

離婚前に売却するか、離婚成立後に売却するかによって、進め方や注意点が変わってきます。

離婚前に売却するメリットと注意点

離婚前であれば夫婦として共同で意思決定・手続きができるため、売却活動そのものはスムーズに進みやすい傾向があります。ただし、売却が完了するまで離婚の成立を待つ必要がある場合、時間がかかる点は双方で了承しておく必要があります。

離婚成立後に売却する場合の留意点

離婚を先に成立させてから売却する場合は、名義人がどちらか一方になっていることが多く、売却の意思決定自体はしやすくなります。一方で、元配偶者との連絡・調整が必要な場面が残ることもあるため、事前にどこまで協力し合うかを合意しておくと進めやすくなります。

税金面で知っておきたいこと

不動産を売却して利益が出た場合、居住用財産の3,000万円特別控除が使える可能性があります。

居住用財産の3,000万円特別控除の要件

マイホームを売却した場合、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、現に住んでいる、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなど、いくつかの要件を満たす必要があります。

配偶者への売却は特例対象外になる点に注意

この特例は、親子や夫婦など『特別の関係がある人』への売却には使えません。離婚が成立し、法律上配偶者でなくなったあとであれば、この制限の対象外になりうるため、売却のタイミングによって使える特例が変わる場合があります。2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。