離婚にともなう財産分与、不動産はどう分ける？｜西小山・豊町エリア版

2026/10/24

離婚の話し合いが進む中で、「家をどうするか」で立ち止まってしまうご夫婦は少なくありません。当社でも、西小山や豊町エリアにお住まいの方から、離婚にともなう不動産の整理についてご相談をいただく機会が増えています。この記事では、財産分与での不動産の分け方の選択肢と、売却する場合の税金、住宅ローンが残っている場合の注意点について、実務でよくお伝えしている内容をまとめます。

離婚時の不動産、財産分与の方法にはどんな選択肢がある？

結論から言うと、主な選択肢は『売却して代金を分ける』『どちらかが住み続けて代償金を払う』『共有名義のまま残す』の3つです。

売却して代金を分ける「売却分割」

もっとも分かりやすい方法は、不動産を売却し、売却代金からローン残債を差し引いた金額を財産分与の割合に応じて分けるやり方です。『現金化すれば分けやすい』という理由で、この方法を選ばれる方が多い印象があります。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかどうかを先に確認しておく必要があります。

どちらかが住み続けて代償金を払う「代償分割」

お子さまの学区を変えたくない等の事情から、どちらか一方がそのまま住み続け、もう一方には不動産の評価額に応じた代償金を支払う方法もあります。この場合、不動産の時価をどう算定するかで意見が分かれることがあるため、不動産会社による査定を先に取っておくと話し合いが進みやすくなります。

共有名義のまま残す方法とそのリスク

離婚後も共有名義のまま不動産を残すケースもありますが、将来どちらかが売却・賃貸に出したいと考えたときに、元配偶者の同意が必要になる、連絡が取りづらくなるといった問題が起きやすい方法でもあります。当社では、長期的なトラブルを避ける観点から、できるだけ早い段階での名義整理をおすすめすることが多いです。

財産分与で不動産を売却すると税金はどうなる？

結論としては、通常の売却と同じく譲渡所得税の対象になりますが、要件を満たせば居住用財産の特例を使える可能性があります。

譲渡所得税の基本的な考え方

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えていれば『長期譲渡所得』として税率20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下であれば『短期譲渡所得』として税率39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）が適用されます。財産分与で売却する場合も、この基本的な考え方は変わりません。

マイホームの3,000万円特別控除は使える?

マイホームを売却した場合、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、この特例は『生計を一にする親族や内縁関係者など特別の関係がある人』への売却には使えないとされているため、元配偶者に不動産を譲渡する形になる場合は、離婚が成立しているかどうかのタイミングも含めて、要件を満たすかどうかを専門家に確認しておくことをおすすめします。

住宅ローンが残っている場合の名義整理

結論としては、ペアローンや連帯保証がある場合、売却か借り換えで名義を整理する必要があります。

ペアローン・連帯債務の場合の注意点

夫婦でペアローンを組んでいる場合や、一方が他方の連帯保証人になっている場合、離婚しただけでは契約上の責任は解消されません。住み続ける側が単独名義でローンを借り換えるか、売却して完済するかのいずれかで整理するのが一般的です。

任意売却という選択肢

住宅ローンの残債が売却想定額を上回ってしまう『オーバーローン』の状態では、金融機関の同意を得て市場価格に近い価格で売却する『任意売却』という方法もあります。通常の売却とは進め方が異なるため、早めに不動産会社へ相談されることをおすすめします。

離婚のタイミングで売却を進める際の注意点

結論としては、財産分与の話し合いと売却の準備は並行して進めるのが望ましいです。

財産分与の請求には期限がある

財産分与の請求には期限があり、従来は離婚の時から2年以内とされてきましたが、民法改正によってこの期間が伸長される見込みです。改正の施行時期やご自身のケースへの適用関係は変わる可能性があるため、具体的な期限は弁護士等の専門家に確認しておくことをおすすめします。いずれにしても、話し合いが長引くと期限を意識せざるを得ない場面も出てくるため、早めに不動産の査定だけでも取っておくと、その後の話し合いがスムーズに進みやすくなります。