離婚の財産分与、不動産は売却・代償分割どちらが得？｜武蔵小山・荏原エリア版

2026/10/09

離婚の話し合いの中で、不動産をどう分けるかで足並みが揃わず悩まれるご家庭は少なくありません。当社が武蔵小山・荏原エリアでご相談を伺っていても、「売却するべきなのか、どちらかが住み続けるべきなのか、まず何を決めればいいのか分からない」というお声をよく耳にします。この記事では、財産分与にともなう不動産の分け方として代表的な『売却』『代償分割』『共有名義の解消』の3つの選択肢と、それぞれを選んだ際に気をつけたい点を整理します。

財産分与で不動産をどう分けるか、まず整理したい3つの選択肢

不動産の分け方は大きく分けて『売却して現金で分ける』『代償分割』『共有名義のまま持ち続ける』の3通りです。

売却して現金で分ける

不動産を売却し、住宅ローンを完済したうえで残った代金を分け合う方法です。現金化することで分け方が明確になり、売却後はお互いが新しい生活を始めやすくなるという声もよく聞かれます。

代償分割で住み続ける側が差額を支払う

どちらか一方が住み続けたい場合、不動産の評価額の半分に相当する金額を、住み続ける側がもう一方に支払う代償分割という方法もあります。ただし、代償金をまとまった現金で用意できるかどうかが課題になるケースが多いようです。

共有名義のまま持ち続ける

話し合いがまとまらないまま、ひとまず共有名義で残すという選択をされる方もいらっしゃいます。ただしこの方法は、後述のとおり将来にわたって注意しておきたい点があります。

それぞれの方法にはどんなメリット・注意点があるか

売却と代償分割では、現金化のタイミングと住まいの継続性のどちらを優先するかで向き不向きが分かれます。

売却を選ぶメリットと注意点

売却の最大のメリットは、財産分与を現金という分かりやすい形で清算できる点です。一方で、住宅ローンの残債が想定売却額を上回る『オーバーローン』の状態だと、自己資金を足して完済する必要が出てくることがあるため、事前に残債と想定売却額を確認しておくことが大切です。

代償分割を選ぶ場合に確認しておきたいこと

代償分割を選ぶ場合は、不動産の評価額をどのように算出するか、住宅ローンの名義をどちらが引き継ぐか（金融機関の審査が必要になることが多いようです）、代償金の金額と支払い方法について、できるだけ具体的に取り決めておくと後のトラブルを防ぎやすくなります。

共有名義のまま残すとどんなリスクがあるか

共有名義は一時的な解決にはなりますが、将来の手続きで双方の同意が必要になり続ける点に注意が必要です。

将来の売却・活用で同意が必要になる

共有名義の不動産を売却したり、大規模なリフォームをしたりする際には、原則として共有者全員の同意が必要です。離婚後に連絡を取り合う機会が減っていくと、この同意を得ること自体が難しくなっていくケースも見られます。

再婚や相続で権利関係が複雑になることも

共有名義のまま年月が経つと、どちらかの再婚や、万が一の相続によって、新たな関係者が共有持分に関わってくる可能性があります。早い段階で解消の見通しを立てておくと、将来の手続きがシンプルになります。

売却を選んだ場合の税金面の注意点

売却時には譲渡所得税の税率と、3,000万円特別控除の要件を事前に確認しておくことが欠かせません。

所有期間で変わる譲渡所得税の税率

売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超える長期譲渡所得は20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下の短期譲渡所得は39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）です。所有期間は実際の年数ではなく取得日から売却した年の1月1日までで数えるため、売却時期によって税率区分が変わることがあります。2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士等の専門家にご確認ください。