離婚のタイミングでの不動産売却、決めるべき順番と注意点｜旗の台・大井町エリア版

離婚の話し合いが進むと、財産分与の方向性が固まる一方で、不動産をいつ、どんな順番で整理すればいいのか迷われる方が少なくありません。当社が旗の台・大井町エリアでご相談を伺っていても、「分け方は決まったけれど、いつ売ればいいのか分からない」というお声をよくいただきます。この記事では、離婚にともなう不動産売却をどのタイミングで進めるべきか、決めておきたい順番と、税金面で気をつけたいポイントを整理します。

不動産の整理は、離婚前・離婚後どちらのタイミングがいい？

どちらのタイミングにも一長一短があり、ご家庭の状況によって適した順番は変わります。

離婚前に整理を終えておくメリット

離婚届を提出する前に不動産の整理まで終えておくと、財産分与の話し合いと売却の手続きを同時に進められるため、離婚後にあらためて連絡を取り合う負担が少なくなります。名義変更や登記の手続きも、婚姻中のほうがスムーズに進むケースが多いようです。

離婚後に整理する場合に意識しておきたいこと

時間をかけて話し合いたい事情がある場合は、離婚後に整理を進める選択肢もあります。ただし離婚後は連絡先が変わったり、話し合いの機会そのものが減ったりすることがあるため、いつまでに、どちらが窓口になって手続きを進めるかを離婚時に決めておくと安心です。

決めておきたい順番——話し合いから売却までの流れ

不動産を伴う財産分与では、名義・分け方・スケジュールの順に決めていくと手続きが進めやすくなります。

まず名義とローン残債を確認する

最初に確認したいのは、不動産の名義が夫婦のどちらか一方か共有名義か、住宅ローンがいくら残っているかです。ローンが残っている場合、売却代金で完済できるかどうかが、その後の分け方を検討するうえでの前提になります。

分け方（売却・代償分割・共有解消）を先に合意する

名義とローンの状況が分かったら、売却して現金を分けるか、どちらかが住み続けて代償金を支払うか、共有名義のまま持ち続けるかを話し合います。この合意が固まらないまま売却活動だけを進めてしまうと、後になって話がまとまらなくなることもあるため、順番を守ることが大切です。

売却スケジュールと引き渡し時期の調整

売却する場合は、査定・媒介契約・内覧・引き渡しまでの流れと、それぞれどのくらいの期間がかかるかを事前に共有しておくと、離婚後の新生活の準備と重なっても慌てずに進めやすくなります。

売却のタイミングと譲渡所得税の関係

不動産の所有期間によって譲渡所得税の税率が変わるため、売却する年によって税負担が変わることがあります。

所有期間5年を挟むかどうかで税率が変わる

譲渡所得税は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えているかどうかで税率が変わります。5年超の長期譲渡所得は20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下の短期譲渡所得は39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）です。所有期間は実際の年数ではなく取得日から売却した年の1月1日までで数えるため、年をまたぐタイミングによって税率区分が変わることがあります。2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士等の専門家にご確認ください。

3,000万円特別控除の要件にも注意

マイホームを売却した際に使える3,000万円特別控除には、親子・夫婦など特別の関係がある人への売却でないことという要件があります。婚姻中に配偶者へ持分を売却する形をとる場合はこの特例が使えないケースがあるため、名義移転や売却のタイミングについても専門家に確認しておくと安心です。

タイミングを先延ばしにすると起こりやすいこと

決めるべきことを先延ばしにするほど、後になって話し合いが難しくなる傾向があります。

話し合いが難しくなっていくケース

離婚後は、お互いの生活が落ち着くにつれて連絡を取り合う機会が減っていきます。時間が経つほど、不動産についての話し合いを持ちかけること自体がしづらくなっていくというお話をよく伺います。

早めに見通しを立てておく大切さ

すべてをすぐに決められない場合でも、いつまでに、どんな順番で整理するかという見通しだけは離婚時に共有しておくことをおすすめします。当社では、財産分与の話し合いの段階から、不動産の名義やローンの状況を一緒に整理するご相談も承っています。

よくあるご質問

Q. 離婚が成立する前でも、不動産の査定や売却の相談はできますか？

A. 離婚届を提出する前の段階でも、査定や今後の進め方のご相談は可能です。名義やローンの状況を早めに確認しておくことで、財産分与の話し合いもスムーズに進みやすくなります。