不動産売却後の確定申告はいつ必要？流れと必要書類｜西小山エリアの売却相談から

不動産を売った後、「確定申告はしなければいけないのだろうか」と迷われる方は少なくありません。西小山エリアで売却のご相談を受ける中でも、査定や契約の話に比べて、税金の手続きについては詳しく知らないまま進んでしまう方が多い印象です。この記事では、確定申告が必要になるケース、申告のタイミング、用意しておきたい書類について、当社がよくいただくご質問をもとにまとめます。

不動産を売却したら確定申告は必要ですか？

3,000万円の特別控除など税金の特例を使う場合は、譲渡益の有無にかかわらず確定申告が必須です。逆に特例を使わず、かつ譲渡益が出ていない場合は申告が不要なケースもあります。

3,000万円特別控除を使うなら申告は必須

マイホームを売って利益が出ても、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし『この特例は確定申告をして初めて適用される』ため、控除の結果として税額がゼロになる場合でも、申告そのものは省略できません。

譲渡益が出ていれば特例を使わなくても申告が必要

特別控除の要件に当てはまらない場合でも、売却によって利益（譲渡所得）が生じていれば、原則として確定申告の対象になります。「損をしたから申告しなくていい」と考えがちですが、譲渡損失の特例を受けたい場合はむしろ申告が必要になることもあるため注意が必要です。

確定申告はいつ行えばいいのでしょうか？

不動産を売却した『翌年』に行います。売却した年と同じ年に申告することはできません。

売却した年の翌年が申告のタイミング

たとえば令和8年（2026年）に売却した場合、確定申告は令和9年（2027年）に行うことになります。年をまたぐ手続きになるため、「もう終わったこと」と忘れてしまわないよう、売却時にカレンダーやメモへ記録しておくことをおすすめします。

申告の時期は税務署の案内で確認を

毎年の申告受付期間は税務署から案内が出ますので、正確な日程はお近くの税務署または国税庁の発表をご確認ください。当社でも売却時に大まかな流れはお伝えしています。

確定申告で計算する税額はどう決まりますか？

譲渡所得にかかる税率は、売却する不動産の『所有期間』によって大きく変わります。所有期間が長いほど税率は低くなる仕組みです。

所有期間5年超なら長期譲渡所得（20.315%）

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は『長期譲渡所得』となり、税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315%です。

所有期間5年以下なら短期譲渡所得（39.63%）

反対に、所有期間が5年以下の場合は『短期譲渡所得』となり、税率は合わせて39.63%と長期の場合よりかなり高くなります。所有期間は実際の年数ではなく、取得日から「売却した年の1月1日まで」で数える点にも注意が必要です。マイホームを10年超所有してから売却した場合には、さらに税率が軽減される特例が用意されていることもあります。

申告にはどんな書類が必要ですか？

売買契約書や登記事項証明書など、『取得時』と『売却時』の両方の書類が必要になります。

譲渡所得の内訳書と契約関係の書類

確定申告書に添付する「譲渡所得の内訳書」のほか、売却時の売買契約書の写し、登記事項証明書、仲介手数料や測量費などの領収書一式を準備します。

取得費がわかる資料も忘れずに

購入時の売買契約書や領収書は、取得費（譲渡所得の計算のもとになる金額）を証明する大切な資料です。長期間保管していない場合もあるため、早めに手元にあるかどうかを確認しておくと安心です。

申告を忘れるとどうなりますか？

特別控除などの特例が受けられなくなる可能性があるほか、無申告加算税等の対象になり得ます。

特例が使えないままになるリスク

3,000万円特別控除などの特例は申告して初めて適用されるため、申告を忘れると本来受けられたはずの控除を受けられないままになってしまいます。

早めの相談で慌てず準備を

書類集めには時間がかかることもあるため、売却が決まった段階で「どんな書類が必要か」を確認しておくと、申告期限前に慌てずに済みます。

まとめ｜西小山エリアの売却相談から見えること

確定申告は『売却の翌年』に行うものと覚えておき、契約時から必要書類を意識しておくことが安心につながります。

西小山エリアでも、売却後に「申告は必要ですか」とお問い合わせをいただくことが増えています。当社では売却のご相談時に、税金や申告の大まかな流れについても可能な範囲でご案内していますが、具体的な税額の計算や申告書の作成は税理士にご相談いただくのが確実です。

Q. 譲渡損失が出た場合も確定申告は必要ですか？

A. 特例を使わない場合は義務ではありませんが、損失を翌年以降に繰り越せる特例を利用したい場合は申告が必要になります。詳しくは税理士にご確認ください。

※2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。

不動産の売却をご検討の際は、無料査定・売却相談はお気軽にどうぞ。