住宅ローン残債があっても家は売れる？抵当権抹消の基礎知識｜武蔵小山エリアの売却相談から

「まだローンが残っているのですが、売却はできますか」——武蔵小山エリアで売却相談を受ける中で、とても多くいただくご質問です。結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても、多くのケースで売却は可能です。この記事では、抵当権抹消の仕組みと必要な手続き、売却代金での完済の流れ、注意しておきたいポイントを整理します。

住宅ローンが残っていても売却できるのはなぜ？

結論から言うと、売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消すれば、残債があっても引き渡しに進めます。金融機関にとって重要なのは「引き渡しまでに完済されるかどうか」であり、売主の手元にいくら現金があるかではありません。

抵当権とは何か

抵当権は、金融機関が住宅ローンの担保として不動産に設定する権利です。返済が滞った場合に金融機関が優先的に弁済を受けられるようにするためのもので、登記簿に記録されます。この抵当権が残ったままでは、買主に「担保付きの物件」を引き渡すことになってしまうため、売却時には抹消するのが通常の流れです。

売却代金での一括返済（同時決済）の仕組み

実務では、決済日（引き渡し日）に、買主から支払われる売買代金の一部を使ってローンを一括返済し、その場で金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取ります。売主・買主・金融機関・司法書士が同じタイミングで手続きを進める「同時決済」と呼ばれる形が一般的です。当社の経験では、この流れを事前にきちんと説明しておくことで、決済当日の不安が和らぐお客様が多いです。

抵当権抹消登記はいつ、どうやって行う？

抵当権抹消登記は、ローン完済後すぐに、決済当日か数日以内に司法書士が申請します。売主自身が法務局に出向く必要は基本的にありません。

抹消登記に必要な書類

金融機関から発行される「抵当権解除証書」「登記済証（または登記識別情報）」「委任状」などが主な書類です。これらは完済のタイミングで金融機関から司法書士に渡されるため、売主が個別に用意するものは多くありません。

司法書士への依頼と決済当日の流れ

抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的です。決済の場に同席し、抹消登記と、買主への所有権移転登記をまとめて申請します。費用は登録免許税（不動産1件あたり1,000円）と司法書士報酬を合わせて、数万円程度かかることが多いとされています。

オーバーローン（残債が売却価格を上回る）の場合はどうなる？

売却価格でローンを完済しきれない「オーバーローン」の状態でも、対応方法はいくつかあります。まずは自己資金での補填、それが難しい場合は任意売却という選択肢を検討することになります。

自己資金での補填

貯蓄や親族からの援助などで不足分を補い、通常の売却と同じ流れで完済する方法です。可能であれば、この形が手続き的にはもっともシンプルです。

任意売却という選択肢

自己資金での補填が難しい場合、金融機関の同意を得たうえで、残債を残したまま売却する「任意売却」という方法もあります。ただし専門的な判断が必要な領域のため、当社では状況をお伺いしたうえで、必要に応じて専門家と連携しながら進めるようにしています。

抵当権抹消・ローン完済でよくある注意点

事前の準備次第で、決済当日の手続きはスムーズに進みます。

金融機関への事前連絡

売却を検討し始めた段階で、借入先の金融機関に「一括繰上返済をしたい」旨を早めに伝えておくと安心です。金融機関によっては手続きに数週間かかる場合もあります。

抹消登記費用の目安

先述のとおり登録免許税は不動産1件あたり1,000円ですが、土地と建物で別々にカウントされる点には注意が必要です。司法書士報酬と合わせた総額は、事前に見積もりを確認しておくと安心です。

Q&A

Q. ローンが残っていても査定だけ依頼できますか？

A. はい、可能です。査定の時点では完済の見通しが立っていなくても問題ありません。おおよその売却可能額が分かれば、ローンを完済できるかどうかの判断材料になります。

住宅ローンが残っていることは、売却を諦める理由にはなりません。武蔵小山エリアでも、ローン残債を抱えたまま相談にいらっしゃる方は少なくなく、多くの場合は査定額と残債を照らし合わせながら、無理のない進め方を一緒に検討しています。本記事は2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は司法書士等の専門家にご確認ください。

住宅ローンが残っている状態での売却について、まずは無料査定・売却相談はお気軽にどうぞ。