不動産売却の売り先行・買い先行｜住み替えの判断基準（品川区・武蔵小山）

今の住まいを売って、次の住まいへ。言葉にすると一本道ですが、実際にご相談をいただくと、最初につまずくのはたいてい同じ場所です。『売るのが先か、買うのが先か』。どちらから動くかで、住み替え全体の進み方も、手元に残るお金も変わってきます。

この記事では、売り先行と買い先行それぞれの向き・不向きを、資金繰り・仮住まい・引き渡し時期という3つの角度から整理します。あわせて、再開発が進んだ武蔵小山・西小山エリアで当社が実際にいただくご相談の傾向にも触れます。

売り先行と買い先行、そもそも何が違う？

違いは一言でいえば『先に確定するのがお金か、住まいか』です。売り先行は売却代金が確定してから次を探すので予算がはっきりします。買い先行は次の住まいを確保してから売るため、住まいの心配がありません。

売り先行はどんな進み方になる？

今の住まいを売りに出し、買主が決まり、売買契約を結んでから次の物件探しを本格化させる流れです。売却代金がいくらになるか分かった状態で予算を組めるので、資金計画のブレが小さくなります。

一方で、引き渡しまでに次が決まらなければ、いったん賃貸などへ移る仮住まいが必要になります。ここが売り先行の一番の負担です。

買い先行はどんな進み方になる？

先に次の住まいを契約し、引っ越してから今の住まいを売る流れです。仮住まいも二重の引っ越しも要りません。空き家の状態で売りに出せるため、内覧の日程も組みやすくなります。

ただし、今の住まいが売れるまでは住宅ローンが二本並ぶ期間が生まれます。この期間を資金的に支えられるかどうかが、買い先行を選べるかどうかの分かれ目です。

資金繰りで見ると、どちらを選ぶべき？

結論から申し上げると、自己資金や住み替えローン・つなぎ融資の余力が十分にある方は買い先行、そうでない方は売り先行が無難です。判断を感覚ではなく数字で置くことをおすすめします。

住宅ローンの残債はいくら残っていますか？

売却代金でローンを完済できるかどうかが最初の関門になります。残債が売却想定額を上回る、いわゆるオーバーローンの状態では、不足分を自己資金で埋めるか、住み替えローンの利用を検討することになります。

残債額は金融機関の残高証明書やインターネットバンキングで確認できます。査定の段階でこの数字を教えていただけると、当社としても現実的な進め方をご提案しやすくなります。

二重ローンに耐えられる期間はどれくらい？

買い先行を選ぶなら、『何ヶ月なら二本払えるか』を先に決めておくと迷いが減ります。売却活動が想定より長引いたときの逃げ道を、あらかじめ用意しておく発想です。

なお、期間内に必ず売れると断定できるものではありません。相場や時期によって売却までの日数は変わりますので、余裕を持った見立てをしておくと安心です。

税金や制度の面で気をつけることは？

住み替えでは、売却益が出た場合の課税と、使える特例の有無を早めに確認しておくと落ち着いて動けます。

マイホームの3,000万円特別控除は使えますか？

マイホームを売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度があります。現に住んでいる家屋・敷地か、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件のひとつです。

親子・夫婦など特別の関係がある人への売却では使えません。また、売った年の前年・前々年に同じ特例や買換え・交換の特例を受けている場合も対象外になります。買い先行で先に引っ越した方は、この『3年』の期限が意外と効いてきますので、頭の片隅に置いておいてください。

譲渡所得税の税率はどう決まりますか？

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超なら長期譲渡所得で20.315%、5年以下なら短期譲渡所得で39.63%です。注意したいのは、実際の所有年数ではなく『取得日から売却した年の1月1日まで』で数える点になります。

さらにマイホームを10年超所有してから売却して譲渡益が出た場合は、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21%に軽減される特例もあります。こちらは3,000万円特別控除との併用が可能です。

いずれも要件が細かいので、ご自身のケースで使えるかどうかは税理士にご確認ください。2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。

武蔵小山・西小山エリアではどんなご相談が多い？

このエリアでは、再開発によって街の雰囲気が変わったことをきっかけに、住み替えを考え始めたというご相談をいただくことがあります。

「今の家を残したまま探したい」という声

お子さんの学区や通勤を動かしたくないという事情から、買い先行を希望される方は少なくありません。当社の経験では、こうしたご相談では先に売却の見立てを立てておくと、次の物件を見るときの目線が定まりやすくなります。

「仮住まいは避けたい」という声

引っ越しを二度したくないというお気持ちは、当社もよく分かります。ただ、資金の余力が薄いまま買い先行に踏み切ると、売り急いで価格を下げざるを得ない場面も出てきます。順番の希望と資金の余力、その両方を並べて考えていただくのがよいと思います。

まとめ——順番は「どちらが正解」ではなく「どちらが自分に合うか」

売り先行と買い先行に優劣はありません。資金の余力があり住まいを空けたくない方は買い先行、予算をはっきりさせてから動きたい方は売り先行、という整理がひとつの目安になります。

迷ったときは、まず今の住まいがいくらで売れそうかを知るところからで構いません。数字がひとつ決まるだけで、選べる順番は自然と見えてきます。

Q. 売り先行で、引き渡しまでに次が決まらなかったらどうなりますか？

A. 買主との合意があれば引き渡し時期を調整できる場合もありますし、難しければ仮住まいを挟むことになります。売買契約の段階で引き渡し時期の希望を伝えておくと、選択肢が広がるケースが多いです。

無料査定・売却のご相談はお気軽にどうぞ。品川区を中心とした城南エリアで、住み替えの順番のご相談から承っております。