品川区の不動産売却でかかる税金｜譲渡所得税と3,000万円控除

「不動産を売って利益が出たら、いったいいくら税金を持っていかれるのだろう」——査定のご相談をお受けする中で、価格そのものと同じくらいよくいただくのが税金に関するご質問です。この記事では、品川区・城南エリアで不動産を売却する際にかかる譲渡所得税の仕組みと、マイホームを売ったときに使える3,000万円特別控除、そして10年を超えて所有した場合の軽減税率について、順を追ってご説明します。

不動産を売却すると税金はどのくらいかかるのか？

不動産の売却益（譲渡所得）には、所有期間に応じて税率が変わる譲渡所得税がかかります。所有期間が5年を超えていれば『長期譲渡所得』として20.315%、5年以下であれば『短期譲渡所得』として39.63%の税率が適用されます。同じ利益額でも、売却するタイミングによって税負担が倍近く変わってくるということです。

長期と短期、税率の内訳

長期譲渡所得の20.315%は、所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%を合わせた税率です。短期譲渡所得の39.63%は、所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%の合計になります。売却を急ぐ事情がない場合は、所有期間が5年を超えるタイミングを意識して売却時期を検討される方も少なくありません。

所有期間の数え方には注意が必要です

ここで見落としやすいのが、所有期間の数え方です。実際に所有していた年数ではなく、『取得日から売却した年の1月1日までの期間』で判定されます。たとえば2020年12月に取得した不動産を2026年に売却する場合、2026年1月1日時点ではすでに5年を超えているため長期譲渡所得の扱いになりますが、2021年2月に取得した不動産を2026年1月に売却すると、まだ5年に届かず短期譲渡所得となります。売却時期の1〜2か月の違いで税率が変わることもあるため、早めに取得日を確認しておくと安心です。

マイホーム売却なら使える3,000万円特別控除とは？

自宅として住んでいた不動産を売却する場合、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。これは『居住用財産の3,000万円特別控除』と呼ばれ、多くの方の税負担を大きく軽減してくれる制度です。

控除を受けるための主な要件

この特例を使うには、現に住んでいる家屋・敷地であること、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが必要です。加えて、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではないこと、売った年の前年・前々年に同じ特例を受けていないことなども条件になります。要件がやや細かいため、当社でご相談を受ける際も一つひとつ確認しながら進めています。

申告のタイミングを忘れずに

3,000万円特別控除は自動的に適用されるものではなく、売却した翌年に確定申告を行って初めて適用されます。たとえば令和8年（2026年）に売却した場合、申告は令和9年（2027年）です。「控除があるから税金はかからないはず」と申告を忘れてしまうと控除が受けられなくなるため、注意が必要です。

10年を超えて所有していれば軽減税率も使えます

マイホームを10年を超えて所有してから売却し、譲渡益が出た場合には、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）まで税率が下がる特例があります。3,000万円特別控除と併用できるため、組み合わせ次第では税額がほとんど発生しないケースもあります。

3,000万円控除との組み合わせ方

たとえば譲渡所得が3,000万円以下であれば、3,000万円特別控除だけで課税対象がゼロになることもあります。譲渡所得が3,000万円を超える場合は、控除後の残額に対して軽減税率が適用される形になるため、どちらの特例も使える方は両方の要件を確認しておくと安心です。

大井町・豊町エリアでのご相談から見えてくること

当社では大井町・豊町エリアをはじめ、城南エリア全域で売却相談をお受けしていますが、長年住み続けたご自宅を売却される方から「税金がいくらになるか分からないまま不安だった」というお声をいただくことがあります。特に相続した実家を売却されるケースでは、取得日の判定や特例の適用条件が複雑になりやすく、早い段階で専門家に相談された方がスムーズに進むことが多いという印象です。

専門家との連携が安心につながります

税額の試算や特例の適用可否は、最終的には税理士・司法書士による個別の判断が必要です。当社では売却のご相談をお受けする際、必要に応じて税理士のご紹介も行っており、価格面だけでなく税金面も含めたご相談に対応しています。

Q. 3,000万円特別控除と10年超軽減税率、両方とも自分で申告できますか？

A. 制度上はご自身での確定申告も可能ですが、要件の判定や必要書類の準備が煩雑になりやすいため、税理士に依頼される方が多いです。当社でも売却が決まった段階で専門家をご紹介しています。

2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。

不動産売却にかかる税金は制度が細かく、ご自身のケースに当てはめて考えるのは簡単ではありません。品川区・城南エリアでの売却をご検討の際は、価格の相談と合わせて、無料査定・売却のご相談はお気軽にどうぞ。