相続登記の義務化と売却前の名義変更手続き｜品川区・城南エリア

「親が亡くなって実家を相続したのですが、名義はそのままでも売れますか」——最近、中延や戸越銀座エリアにお住まいの方から、こうしたご相談をいただくことが増えています。

この記事では、2024年に義務化された相続登記の基本と、売却前に必要な名義変更の手順を、当社にいただくご相談の傾向を交えてご紹介します。読み終える頃には、何から手をつければいいかの見通しが立つはずです。

相続登記の義務化とは？いつから始まった？

結論から言うと、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請が義務付けられています。施行日は2024年（令和6年）4月1日です。

義務化の背景

所有者不明の土地が全国で増え、災害復旧や再開発の妨げになっていたことが背景にあります。相続登記が任意だった時代には、『名義変更をしないまま放置する』ケースが少なくありませんでした。義務化によって、こうした空白状態を防ぐ狙いがあります。

過去の相続も対象になる

見落とされがちですが、施行日より前に発生した相続も対象です。この場合は2027年（令和9年）3月31日までに申請すればよいとされています。中延・戸越銀座エリアでも、数十年前に相続した実家の名義が祖父母のままというご相談を何件かお受けしており、こうした古い相続ほど早めの確認をおすすめしています。

登記をしないとどうなる？過料はいくら？

結論として、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。ただし、期限を過ぎた瞬間に一律で科されるわけではありません。

過料が発生するまでの流れ

登記官からの催告があり、それに正当な理由なく応じない場合に、裁判所が金額を決定するという流れです。『3年経過＝即10万円』ではない点は押さえておきたいポイントです。とはいえ、放置してよい理由にはならないため、早めの着手が安心につながります。

遺産分割が間に合わないときの選択肢

3年以内に遺産分割協議がまとまらない場合には、相続人申告登記という簡易な手続きで、いったん義務を果たしたとみなしてもらえる仕組みもあります。話し合いが長引きそうな場合は、この制度の利用も選択肢に入れておくとよいでしょう。

売却前に必要な名義変更の手順は？

結論として、不動産を売却するには、亡くなった方の名義のままでは契約できず、相続人への名義変更（相続登記）を先に済ませる必要があります。

遺産分割協議から登記までの流れ

まず相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がその不動産を相続するかを決めます。次に、戸籍謄本一式や遺産分割協議書などの書類をそろえ、法務局へ相続登記を申請します。ここまでを終えて初めて、売却活動に進める状態になります。

必要書類と専門家への依頼

被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍・住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書などが一般的に必要です。書類集めや法務局への申請は司法書士に依頼するケースが多く、当社でも売却のご相談と合わせて司法書士をご紹介することがあります。

名義変更と売却、どちらを先にすべき？

結論から言うと、売却を検討している段階でも、名義変更は早めに着手しておくべきです。査定や内覧の準備と並行して進められるためです。

名義変更なしでは売却できない理由

不動産の売買契約では、売主が登記名義人であることが前提になります。名義変更を後回しにすると、いざ買主が見つかった段階で手続きが間に合わず、話が流れてしまうこともあります。査定のご依頼をいただいた時点で、当社から登記の状況を確認させていただくのはこのためです。

中延・戸越銀座エリアでのご相談傾向

中延・戸越銀座エリアでは、実家を相続したものの名義変更を後回しにしていたという方からのご相談が多い印象です。売却の意思が固まっていなくても、まずは名義の状況だけ確認しておくと、いざというときに慌てずに済みます。

まとめ

相続登記は2024年の義務化により、期限内の手続きが必須になりました。売却を考えている場合は、名義変更を先に済ませておくことが、スムーズな売却への近道です。書類の準備や司法書士への依頼など、わからない点があれば当社にもお気軽にご相談ください。

Q. 相続登記が済んでいないと、査定も受けられませんか？

A. 査定自体は名義変更前でも可能です。ただし実際の売却契約には登記名義人であることが必要になるため、査定と並行して名義変更の準備を進めることをおすすめしています。

なお、本記事の内容は2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は司法書士・税理士等の専門家にご確認ください。

不動産の売却や相続に関するご相談は、当社までお気軽にどうぞ。無料査定も承っております。