相続登記が済んでいない実家はどうなる？武蔵小山エリアの売却相談から

「実家の名義が、亡くなった父のままなんです」——武蔵小山エリアで売却のご相談をいただく中で、こうした声を耳にすることが増えています。相続登記が義務化されたと聞いてはいるものの、何から手をつければいいのか分からず、名義変更を後回しにしているケースは少なくありません。今回は、相続登記の義務化のポイントと、間に合わないときの備え、売却との関係について整理します。

相続登記の義務化はいつから？何をしないといけないの？

2024年（令和6年）4月1日から、相続で不動産を取得した方には相続登記の申請が義務づけられています。相続が発生したことを『知った日から3年以内』に申請しないと、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になり得ます。

施行前に発生した相続も対象になる

「うちは何年も前に相続が発生した」という場合でも対象外にはなりません。施行日より前の相続についても義務の対象で、その場合は2027年（令和9年）3月31日までに申請すればよいとされています。すでに何年も名義変更をしていない実家がある方は、この経過措置の期限が近づいていることを意識しておく必要があります。

過料はいきなり科されるわけではない

過料についても、期限を過ぎた瞬間に自動的に科されるわけではなく、登記官からの催告があり、それに正当な理由なく応じない場合に裁判所が金額を決定する、という流れを経ます。とはいえ、放置してよい理由にはならないため、早めの着手が望ましいでしょう。

名義変更が済んでいないと、売却の際に何が起きる？

結論から言うと、亡くなった方の名義のままでは、原則として不動産の売買契約や引き渡しの手続きを進めることができません。売却するには、その前提として相続人への名義変更（相続登記）が必要になるためです。

相続人が複数いる場合はさらに時間がかかりやすい

相続人が複数いて遺産分割協議がまとまっていない場合、誰の名義にするか、あるいは共有名義にするかを話し合ってから登記する必要があり、その分だけ時間がかかります。売却を検討し始めてから名義変更に着手すると、思った以上に時間がかかったという声もよく聞きます。

期限に間に合わないときの備え「相続人申告登記」

遺産分割協議が3年以内にまとまらない場合に備えて、「相続人申告登記」という簡易な手続きが用意されています。これは自分が相続人であることを法務局に申し出るだけの手続きで、これを行えば、正式な相続登記が済んでいなくても、義務を果たしたものとみなされます。

相続人申告登記でできること・できないこと

この手続きはあくまで義務を一旦果たすためのもので、不動産の名義そのものが相続人に移るわけではありません。そのため、実際に売却するには、遺産分割協議がまとまった後、あらためて正式な相続登記を行う必要があります。「とりあえずの備え」であって、売却の準備が完了するわけではない点には注意が必要です。

武蔵小山エリアの売却相談から感じること

武蔵小山エリアでは、駅周辺の再開発をきっかけに実家の売却を検討し始める方からのご相談を受けることがあります。その中で名義変更がまだの物件に出会うことも一度や二度ではありません。名義変更と売却の準備は別々に進めるものと思われがちですが、実際には並行して進めたほうがスムーズに運ぶケースが多いというのが、当社の相談を通じた実感です。

早めの相談が選択肢を広げる

司法書士への依頼が必要になる場面もあるため、売却をいつ頃と考えているかが決まっていなくても、早めに相談しておくことで、後になって「名義変更が終わるまで動けない」という事態を避けやすくなります。

Q&A

Q. 相続登記をしないまま売却の査定だけ依頼することはできますか？

A. 査定自体は名義変更前でも依頼可能なケースが多いです。ただし、実際に売買契約へ進む段階では名義変更が前提になりますので、査定と並行して手続きの見通しを立てておくと安心です。

まとめ

相続登記の義務化は、まだ名義変更をしていない実家がある方にとって他人事ではありません。経過措置の期限や相続人申告登記といった制度を知っておくことで、慌てずに準備を進められます。売却をお考えの際は、名義変更の状況にかかわらず、お気軽にご相談ください。

※本記事の内容は2026年（令和8年）時点の情報です。制度の詳細や個別の状況については、司法書士・税理士等の専門家にご確認ください。

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