築30年超マンションは売れる？城南エリアの実情と売却戦略

# 築30年超マンションは売れる？城南エリアの実情と売却戦略

「うちのマンション、もう築30年を超えているけど売れるのだろうか」。荏原をはじめとする品川区の物件について、当社にはこうしたご相談がよく寄せられます。結論から言うと、築30年超のマンションでも売却できているケースは少なくありません。築年数が古いというだけで最初から諦めてしまうのは、少しもったいないと当社では感じています。ここでは城南エリアでの実情と、売却を有利に進めるための考え方を整理します。

築30年超のマンションは本当に売れる？

結論として、立地や管理状態が良ければ、築30年を超えていても買い手が見つかるケースは多いです。城南エリアは駅からの距離や商業施設へのアクセスが評価されやすく、築年数だけで敬遠されるとは限りません。もちろん個々の事情によって差はありますが、「築古だから無理」と決めつける前に、まずは現状を確認してみることをおすすめします。

築年数と価格の関係をどう考えるか

築年数が古くなるほど価格が下がりやすいのは事実ですが、下落の仕方はエリアや管理状態によって差があります。荏原エリアのように生活利便性が高い場所では、築年数の影響が比較的緩やかになる傾向があると当社では感じています。管理組合による修繕積立金の状況や、大規模修繕工事の履歴も、価格に影響する要素の一つです。

城南エリアでの需要の傾向

品川区・城南エリアは都心へのアクセスの良さから、築古物件でも一定の需要が続いています。特にファミリー層・単身層それぞれのニーズに合う広さ・間取りの物件は動きやすい印象です。テレワークの普及により、部屋数や広さを重視する買い手が増えてきたことも、築古物件が見直される一因になっていると当社では感じています。

買い手からはどう見られている？

買い手の目線を知ることで、売却戦略の立て方が見えてきます。

リノベーション前提で探す層の存在

近年は「価格を抑えて購入し、自分好みにリノベーションしたい」という層が一定数います。築古物件は総額を抑えられるため、こうした層にとっては選択肢になりやすいです。水回りや内装を刷新する前提で探している買い手にとっては、築年数そのものよりも躯体や管理状態の良し悪しが重視される傾向があります。

立地重視で築年数を許容する層

通勤・通学の利便性を最優先する買い手も多く、駅からの距離や周辺環境が良ければ、築年数への抵抗感が薄れる傾向があります。「多少古くても駅から近い方がいい」という声は、当社が査定やご案内をする中でもよく耳にします。

旧耐震・新耐震の違いは売却にどう影響する?

1981年6月以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」、それより前は「旧耐震基準」に区分されます。この違いは買い手の安心感や住宅ローンの通りやすさに影響することがあるため、確認しておきたいポイントです。

建築確認日の確認方法

新耐震か旧耐震かは、管理組合が保管する書類や建築確認済証で確認できます。売却を検討する際は、早めに確認しておくと話がスムーズです。

耐震診断・耐震基準適合証明の考え方

旧耐震の建物でも、耐震診断や耐震基準適合証明を取得できれば、買い手の安心材料になることがあります。取得の要否や費用は物件ごとに異なるため、当社にご相談いただければ状況に応じてご案内します。

売却にかかる税金で気をつけたいこと

築年数にかかわらず、不動産売却では税金の知識が欠かせません。

譲渡所得税の税率（所有期間による違い）

譲渡所得税は所有期間によって税率が変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える『長期譲渡所得』は20.315%、5年以下の『短期譲渡所得』は39.63%です。長期・短期のどちらに該当するかは、取得日から売却した年の1月1日までの期間で判定される点に注意が必要です。

3,000万円特別控除は築年数に関係なく使える

マイホームを売却する場合、所有期間の長短や築年数に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。要件を満たすかどうかは物件ごとに異なりますので、当社にご相談いただくか、税理士等の専門家にご確認いただくことをおすすめします。

※2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。

築30年超マンションを売る際の売却戦略

最後に、実際に売却を進める際に意識したいポイントをまとめます。

適正な売り出し価格の考え方

相場より高すぎる価格設定は売れ残りの原因になりやすい一方、安すぎる設定は損につながります。周辺の成約事例や管理状態を踏まえた適正価格の把握が重要です。当社では近隣の類似物件の成約データも踏まえながら、根拠のある価格をご提案するようにしています。

内覧での見せ方の工夫

築年数が古い物件ほど、清掃や採光の見せ方といった「第一印象」が成約の可否を左右しやすくなります。簡単な整理整頓や照明の工夫だけでも印象は変わります。共用部分の掲示板やエントランスの清掃状況など、専有部分以外の印象も意外と見られているポイントです。

よくあるご質問

Q. 築30年を超えたマンションでも住宅ローンは通りますか？

A. 金融機関や個々の審査状況によって異なりますが、旧耐震・新耐震の別や管理状態によって影響を受けることがあります。詳しくは物件ごとにご案内しますので、当社までお気軽にご相談ください。

築30年を超えたマンションでも、正しい情報をもとに戦略を立てれば売却につながるケースは多くあります。荏原エリアをはじめ品川区で築古マンションの売却をお考えの方は、無料査定・売却のご相談はお気軽にどうぞ。