住宅ローンが残っている家は売れる？抵当権抹消のきほん

「住宅ローンがまだ結構残っているのですが、家は売れますか？」——これは、戸越銀座にお住まいの方をはじめ、当社にとてもよくいただくご質問です。結論からお伝えすると、『ローンが残っていても家は売れます』。ただし、いくつか知っておきたいポイントがあります。このコラムで整理します。

売却の基本は「売却代金でローンを完済する」

住宅ローンを借りて買った家には、多くの場合『抵当権』という担保が設定されています。これは、万が一ローンが返せなくなったときに、金融機関がその家を担保として扱えるようにする権利です。

家を売って買主に引き渡すときには、この抵当権を外す（抹消する）必要があります。そして抵当権を外すには、原則としてローンを完済することが条件になります。

つまり売却の基本的な流れは、『売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消して、買主に引き渡す』という形です。これらは決済の日に同時に行われるのが一般的なので、売主が事前に大きなお金を用意しておく必要はありません。

売却額がローン残債を上回る場合（アンダーローン）

売却額がローンの残債を上回っている状態を、一般に『アンダーローン』と呼びます。この場合は、売却代金でローンを完済でき、残ったお金が手元に入ります。もっともシンプルなケースで、特に大きな問題は生じにくいです。

売却額がローン残債を下回る場合（オーバーローン）

一方、売却額がローン残債を下回る状態を『オーバーローン』と呼びます。たとえば残債が2,500万円あるのに、売却額が2,200万円にしかならない、といったケースです。

この場合は、不足する差額（この例では300万円）を、預貯金などの自己資金で補ってローンを完済する必要があります。

自己資金で補えないときは

自己資金だけでは差額を埋められない場合もあります。そうしたときには、住み替え先のローンに上乗せする方法や、金融機関との相談による方法など、状況に応じた選択肢が考えられます。返済が難しくなっている場合には『任意売却』という方法が検討されることもあります。いずれも個別性が高いので、早めに専門家や金融機関に相談することが大切です。

よくあるご質問

『Q. オーバーローンの場合、自己資金がなければ絶対に売れませんか？』

A. 自己資金だけで差額を埋められない場合も、住み替え先のローンへの上乗せや金融機関への相談など、状況に応じた選択肢が考えられます。まずは残債と売却の目安をご確認ください。

『Q. 抵当権抹消の手続きは自分でやるのですか？』

A. 決済の場で司法書士が手続きを進めるのが一般的で、ご自身で法務局へ出向くようなことは基本的にありません（実印・印鑑証明書など必要書類のご用意は別途あります）。

まずは「残債」と「売却の目安」を確認することから

大切なのは、『今のローン残債はいくらか』と『家がいくらくらいで売れそうか』を、早い段階で把握することです。この2つが分かれば、アンダーローンなのかオーバーローンなのか、手元にいくら残りそうかの見通しが立ちます。

ローン残債は、金融機関から届く残高証明書や返済予定表で確認できます。売却の目安は、当社のような不動産会社の査定でお出しできます。

まとめ

• 住宅ローンが残っていても家は売れる
• 売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡すのが基本
• 売却額が残債を上回れば手元にお金が残り、下回る場合は差額の工面が必要
• まずは残債と売却の目安を把握することから

当社は戸越・品川区を中心に、ローンが残ったお住まいの売却も数多くお手伝いしてきました。「うちの場合はどうなるだろう」と気になる方は、残債の状況を確認しながら一緒に考えますので、お気軽にご相談ください。無料査定・売却のご相談を歓迎しています。

※制度・手続きに関する記載は2026年（令和8年）時点の一般的な情報です。個別の取り扱いは金融機関や専門家にご確認ください。