相続した実家を売却する流れと必要書類｜品川区・城南エリア版

2026/07/10

「親が住んでいた実家を相続したけれど、この先どうすればいいのだろう」——当社にも、こうしたご相談が年々増えています。誰も住まなくなった家をそのままにしておくと、固定資産税や管理の負担が続きます。かといって、売却の手続きは何から手をつければいいのか分かりにくいものです。

このコラムでは、相続した実家を売却するまでの流れと、必要になる書類を、戸越・品川区で長く不動産のお手伝いをしてきた当社の視点で整理します。

売却の前に——まず「相続登記」が必要です

相続した不動産を売るには、その前に名義を亡くなった方（被相続人）から相続人へ変更する「相続登記」を済ませておく必要があります。名義が故人のままでは、売買契約を結ぶことができないためです。

2024年（令和6年）4月から、相続登記の申請が法律上の義務になりました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる場合があります。

さらに、この義務化は施行日より前に発生した相続にもさかのぼって適用されます。何十年も前に親名義のままになっている土地や家がある場合も対象で、その場合は2027年（令和9年）3月31日までに申請すれば義務を果たしたことになります。

「兄弟間で話し合いがまとまらず、3年以内に登記できそうにない」というケースもあります。その場合は、相続人申告登記という簡易的な手続きを使うことで、ひとまず登記申請の義務を果たしたとみなされます。まずはこの制度で期限に対応し、話し合いがまとまってから正式な登記を行う、という進め方もできます。

大まかな流れは次のようになります。

まず、誰がその不動産を相続するのかを、遺言書または相続人全員の遺産分割協議で決めます。売却して現金を分ける場合も、いったん誰の名義にするかを決める必要があります。

確定した内容にもとづき、法務局で相続登記を申請します。ご自身でも手続きは可能ですが、書類が多く手間もかかるため、司法書士に依頼される方が多いです。

名義が相続人に変われば、通常の売却と同じ流れになります。当社のような不動産会社に査定を依頼し、価格の方針を相談したうえで媒介契約を結び、売却活動を始めます。

買主が決まれば売買契約を結び、決済・引き渡しを行います。遠方にお住まいで現地に来られない相続人の方でも、書類のやり取りで進められるケースが多いので、ご相談ください。

戸籍の収集は時間がかかることが多いため、早めに動き出すことをおすすめします。

相続した不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金がかかります。ただし、一定の要件を満たせば税負担を抑えられる特例もあります。

たとえば、相続した家を空き家のまま売却する場合でも、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」の要件を満たせば、最高3,000万円までの控除が受けられる可能性があります。要件は細かく期限も定められているため、実際に使えるかどうかは個別の確認が必要です。

なお、税金の話は制度が複雑で、個々の状況によって結論が変わります。ここに記載した内容は2026年（令和8年）時点の情報です。実際の税額や特例の適用可否については、必ず税理士等の専門家にご確認ください。

相続した実家の売却は、「相続登記 → 名義変更 → 売却」という順序で進みます。登記の義務化で期限が設けられたこともあり、早めに動き出すほど選択肢は広がります。

当社は戸越・品川区を中心に、相続がからむ売却のお手伝いも数多くさせていただいてきました。「まだ売ると決めていないけれど、何から考えればいいか相談したい」という段階でも構いません。査定だけのご依頼も歓迎です。無料査定・売却のご相談は、お気軽にどうぞ。