不動産を売るときの税金入門｜譲渡所得税と3,000万円特別控除のきほん

「家を売ったら、税金はどのくらいかかるのだろう」——売却を考え始めた方が、必ずといっていいほど気にされるのが税金の話です。大井町にお住まいの方からも、査定のご相談と合わせてよくいただくご質問です。仕組みを知らないまま売ってしまうと、思わぬ税額に驚くこともあります。

このコラムでは、不動産を売ったときにかかる税金の基本を、できるだけやさしく整理します。なお、税金の話は個々の状況によって結論が変わりますので、ここに記載した内容は『2026年（令和8年）時点の一般的な情報』とお考えください。実際の税額は、必ず税理士等の専門家にご確認ください。

税金がかかるのは「売った金額」ではなく「利益」

まず大切なのは、税金がかかるのは売った金額そのものではなく、『売却によって得た利益（譲渡所得）』に対してだ、という点です。

譲渡所得は、おおまかに次のように計算します。

• 『譲渡所得 ＝ 売った金額 −（買ったときの金額＋購入時の諸費用）−（売却時の諸費用）』

つまり、買ったときより高く売れて初めて利益が出て、そこに税金がかかります。逆に、買ったときより安く売れた場合は、原則として譲渡所得税はかかりません。

税率は「所有期間」で大きく変わります

譲渡所得にかかる税率は、その不動産を『どのくらいの期間所有していたか』で二段階に分かれます。

長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%

売った年の1月1日時点で所有期間が『5年を超えている』場合は「長期譲渡所得」となり、税率は『20.315%』（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）です。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%

同じく1月1日時点で所有期間が『5年以下』の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は『39.63%』（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）と、長期のおよそ2倍近くになります。

所有期間の数え方に注意

ここで間違えやすいのが、所有期間の数え方です。これは実際に持っていた年数ではなく、『取得した日から売却した年の1月1日まで』で判断します。

たとえば2021年2月に買った家を2026年1月に売る場合、実際には5年近く持っていても、2026年1月1日の時点ではまだ5年を超えていないため「短期」扱いになります。売り急いだために高い税率が適用される、ということもあるので、この点は知っておいて損はありません。

マイホームなら「3,000万円特別控除」が大きい

ご自身が住んでいた家（居住用財産）を売る場合には、『譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例』があります。これが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。

この控除は所有期間の長短に関係なく使えるのが大きな特徴で、多くの一般的なマイホーム売却では、利益が3,000万円を超えることは多くないため、結果として譲渡所得税がかからずに済むケースもあります。

主な要件は次のとおりです。

• 現に自分が住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 親子・夫婦など特別な関係にある人への売却でないこと
• 前年・前々年に同じ特例などを受けていないこと

そして、この特例を受けるには『売却した翌年に確定申告が必要』です。「控除で税額がゼロになるから申告は不要」ではなく、『控除を使うために申告が必要』である点にご注意ください。

10年超所有なら、さらに軽減税率も

マイホームを『10年を超えて』所有してから売却した場合は、3,000万円特別控除に加えて、『軽減税率の特例』も併用できます。課税される長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、税率が『14.21%』（所得税10.21％＋住民税4％）に引き下げられます。

3,000万円控除と軽減税率を組み合わせることで、税負担を大きく抑えられるケースがあります。

まとめ——「売る前」に知っておくと安心

不動産の税金は、

• 利益（譲渡所得）に対してかかる
• 所有期間5年超か以下かで税率が大きく変わる
• マイホームなら3,000万円特別控除で税負担が軽くなることが多い
• 特例を使うには翌年の確定申告が必要

という基本を押さえておくだけでも、売却の見通しが立てやすくなります。

よくあるご質問

『Q. 譲渡所得がマイナス（売却損）の場合も税金はかかりますか？』

A. 譲渡所得がマイナス、つまり買ったときより安く売れた場合は、原則として譲渡所得税はかかりません。

『Q. 3,000万円特別控除を使えば、確定申告はしなくていいですか？』

A. いいえ、逆です。『控除を使うためには、売却した翌年に確定申告が必要』です。控除で税額がゼロになる場合でも、申告自体は必要になります。

当社では、売却のご相談の際に、税金面で気をつけたいポイントも含めてお話しさせていただいています（具体的な税額計算は提携の専門家をご案内します）。戸越・品川区で不動産の売却をお考えの方は、無料査定・ご相談をお気軽にどうぞ。