財産分与で不動産を売却するときの税金の注意点｜品川区・西小山エリア版

離婚が決まり、夫婦で築いてきた自宅をどう分けるか——。品川区西小山エリアでも、財産分与にともなう不動産売却のご相談を受けることが増えています。感情的にも整理がつきにくい時期に、税金の話まで自分たちだけで判断するのは負担が大きいものです。この記事では、財産分与で不動産を売却する際に押さえておきたい税金の基本と、タイミングによって変わる注意点を整理します。

財産分与で不動産を分ける方法にはどんな選択肢がある？

結論から言うと、財産分与で不動産を分ける方法は主に『売却して現金で分ける』『どちらか一方が住み続け、その分の代償金を払う代償分割』『共有名義のまま残す』の3通りです。

売却して分けるケースが選ばれやすい理由

自宅を売却して現金化すれば、夫婦それぞれの取り分が金額としてはっきりします。ローンが残っていても、売却代金で完済できる見込みがあれば整理がしやすく、当社の経験でも財産分与の相談ではこの方法を選ばれるケースが多い印象です。

代償分割・共有名義を選ぶ場合の留意点

一方が住み続けたい事情がある場合は代償分割や共有名義の維持も選択肢になりますが、住宅ローンの名義変更や、将来どちらかが売却したくなったときの手続きが複雑になりやすい点は事前に確認しておく必要があります。

財産分与で不動産を売却すると税金はどうなる？

自宅の売却には、所有期間に応じた譲渡所得税がかかります。西小山エリアのようにマンション・戸建てともに取得から長く経つ物件も多く、所有期間の確認が最初のポイントになります。

譲渡所得税は所有期間で税率が変わる

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える『長期譲渡所得』は20.315%、5年以下の『短期譲渡所得』は39.63%が原則の税率です。財産分与のタイミングと所有期間の起算日がずれることもあるため、正確な期間の確認が欠かせません。

3,000万円特別控除は誰に売るかで扱いが変わる

マイホームを売却した場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただしこの特例には『配偶者など特別の関係がある人への売却でないこと』という要件があるため、財産分与のどの段階で誰に売るかによって、特別控除が使えるかどうかが変わってくる可能性があります。この点は個別の事情による判断が必要なため、必ず税理士にご確認ください。

財産分与のタイミングで気をつけたいこと

財産分与にともなう不動産売却では、離婚の成立時期と売却・名義変更の順番の整理が重要になります。

離婚成立の前後で変わる名義と手続き

離婚協議中か、離婚成立後かによって、売却の相手方や名義変更の進め方が変わることがあります。西小山エリアの相談でも、どのタイミングで動けばよいか迷われる方が多く、当社ではまず現状の名義とローンの状況をお伺いするところから始めています。

住宅ローンが残っている場合の対応

住宅ローンが残っている場合は、売却代金での完済見込みや、金融機関への事前相談が必要になります。抵当権が残ったままでは財産分与の登記や売却が進められないため、早めの確認をおすすめします。

品川区・西小山エリアで財産分与の売却を進めるには

財産分与にともなう売却は、税金・名義・ローンが絡み合うため、当社では税理士や司法書士と連携しながら進め方を整理するお手伝いをしています。

何から相談すればよいか分からない場合

まずは物件の現状（所有者名義・ローン残高・所有期間）を整理するところから始めれば十分です。細かい税金の計算は専門家と一緒に確認していけます。

当社が大切にしていること

デリケートな事情であることを踏まえ、当社では落ち着いて話ができる形でのご相談を心がけています。売却するかどうかを決める前の段階からのご相談も歓迎しています。

Q. 財産分与の話し合いがまだ終わっていなくても相談できますか？

A. 可能です。名義や売却のタイミングを整理する段階からのご相談も承っています。売却を決める前に、まずは選択肢を知っておきたいという方にもご利用いただいています。

※2026年（令和8年）時点の情報です。税金の取り扱いは個別の事情により異なりますので、詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。