不動産売却の税金は5年で変わる？短期譲渡と長期譲渡の見分け方｜戸越エリアの売却相談から

「今売ると税金が高くなると聞いたのですが、本当ですか」。戸越エリアで売却をご検討の方から、こうしたご相談をいただくことがあります。不動産を売却したときにかかる税金は、実は物件の所在地や種類ではなく、『所有していた期間』によって税率が大きく変わります。この記事では、税率が変わる境目である『5年』の数え方と、判定を間違えやすいポイント、あわせて使える控除の仕組みについて、当社の相談例を交えてお伝えします。

不動産売却の税金はなぜ「所有期間」で変わるのか？

結論からお伝えすると、不動産を売って利益が出た場合の税率は、所有期間が5年を境におよそ2倍近く変わります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違い

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は『長期譲渡所得』となり、税率は20.315%（所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%の合計）です。一方、5年以下の場合は『短期譲渡所得』となり、税率は39.63%（所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%）に跳ね上がります。同じ利益額でも、どちらに区分されるかで手元に残る金額が大きく変わるため、売却時期を考える際にまず押さえておきたいポイントです。

なぜこれほど差がつくのか

短期間での売買を繰り返す取引よりも、長く住まいとして使ってきた不動産の売却を後押しする趣旨で設けられていると言われています。投機的な短期売買を抑える意味合いもあるようです。戸越エリアでも「転勤や相続がきっかけで、結果的に短期になってしまった」というご相談は珍しくなく、必ずしも投機目的でなくても短期譲渡に該当するケースはあります。

5年の判定ラインはどこで数える？

結論として、実際に何年住んだかではなく、『取得日から売却した年の1月1日まで』で所有期間を数える点に注意が必要です。

具体例で見る判定

たとえば2020年12月に取得した不動産を2026年に売却する場合、2026年1月1日時点ではすでに5年を超えているため長期譲渡になります。一方、2021年2月に取得した不動産を2026年1月に売却する場合は、2026年1月1日時点でまだ5年に達していないため短期譲渡と判定されます。「まる5年住んだから大丈夫」と思っていても、売却する年によっては短期扱いになることがあるため、正確な取得日を確認しておくことが大切です。

相続で取得した不動産の場合

相続で取得した不動産を売却する場合、所有期間は亡くなった方が取得した時期を引き継いで計算するのが原則とされています。そのため、相続してすぐの売却でも、被相続人が長く所有していた不動産であれば長期譲渡になるケースが多いです。ただし判定には細かい条件が絡むこともあるため、個別のケースは税理士・司法書士等の専門家にご確認いただくことをおすすめします。

戸越エリアの売却相談で実際によくあるケース

結論として、「あと数か月待てば長期になる」というタイミングのご相談は珍しくありません。

転勤や住み替えで急いでいる場合の考え方

転勤や住み替えのご事情で売却を急がれる方もいらっしゃいます。税率だけを見れば長期譲渡になるまで待つほうが有利なケースが多いですが、新生活のスケジュールや二重に生活費がかかる期間なども合わせて考える必要があります。戸越エリアでも、税金面と生活面の両方を整理したうえで判断されている方が多い印象です。

待つことで変わるのは税率だけではない

売却時期を先延ばしにすると、税率以外にも市況や金利の状況が変わる可能性があります。どちらが得かは一概には言えず、そのときどきの状況によって異なる場合が多いです。当社では、税率の目安をお伝えしつつ、査定額の推移もあわせてご相談いただけるようにしています。

3,000万円特別控除・軽減税率との関係

結論として、マイホームであれば所有期間の長短にかかわらず最高3,000万円の特別控除が使え、10年を超えて所有している場合はさらに軽減税率も併用できます。

3,000万円特別控除の要件おさらい

現に住んでいる、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなど、いくつかの要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。売却した翌年に確定申告が必要になる点もあわせて覚えておきたいところです。

10年超所有の軽減税率の併用

マイホームを10年を超えて所有してから売却し譲渡益が出た場合、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、税率が14.21%（所得税10.21%・住民税4%）に軽減されます。この軽減税率は3,000万円特別控除と併用できるため、組み合わせ次第では税額がかなり抑えられるケースもあります。

Q&A：短期譲渡になりそうですが、それでも売却すべきですか？

Q. まだ5年に達していませんが、事情があって今売却を検討しています。それでも進めてよいのでしょうか。

A. 税率だけで見れば長期譲渡を待つほうが有利なケースが多いですが、ご事情によっては今売却したほうが結果的に良い場合もあります。当社では、税率の試算と査定額をあわせてお伝えし、ご判断の材料にしていただいています。

戸越エリアをはじめ城南エリアでの売却をお考えの方は、まず所有期間を確認するところから一緒に整理させていただければと思います。なお、本記事の税率や控除の内容は2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。無料査定・売却のご相談はお気軽にどうぞ。