マイホーム10年超所有で使える軽減税率の特例｜戸越エリアの売却相談から

2026/09/01

長く住み続けたご自宅をいざ売却しようと考えたとき、「税金はどのくらいかかるのだろう」と不安になる方は少なくありません。特に10年、20年と住み続けたマイホームであれば、通常より税率が下がる制度があることをご存じでしょうか。

この記事では、マイホームを10年超所有してから売却した場合に使える『軽減税率の特例』について、対象になる条件や3,000万円特別控除との関係を、戸越エリアでの売却相談の傾向もあわせてご紹介します。

マイホームの軽減税率の特例とはどんな制度？

結論から言うと、マイホームを10年超所有してから売却し譲渡益が出た場合、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21%まで下がる制度です。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は所有期間が5年を超える『長期譲渡所得』で20.315%の税率がかかります。軽減税率の特例が使えると、6,000万円以下の部分についてはこれが14.21%まで下がるため、長く住んだご自宅ほど恩恵が大きい制度だといえます。

所有期間の数え方には注意が必要です。実際に住んでいた年数ではなく、取得した日から売却した年の1月1日までで判定します。たとえば2015年に取得した自宅を2026年に売却する場合、2026年1月1日時点ですでに10年を超えているかどうかを確認することになります。

対象になるのは、現に自分が住んでいる家屋やその敷地、または住まなくなってから一定期間内に売却したマイホームに限られます。投資用マンションや、すでに人に貸している物件は原則として対象になりません。

配偶者や親子など特別な関係がある人への売却は、特例の対象外になります。同じ理由で3,000万円特別控除も使えないケースが多いため、親族間で売買を検討している場合は早めに専門家へ相談することをおすすめします。

軽減税率の特例は、マイホームの3,000万円特別控除と併用することができます。まず譲渡所得から3,000万円を差し引き、それでも残る譲渡益に対して軽減税率が適用される、という順番のイメージです。長く住んだご自宅であれば、この二つを組み合わせることで税負担がかなり抑えられるケースもあります。

戸越・戸越銀座エリアでは、お子さまの独立や住み替えをきっかけに、長年住んだご自宅の売却を検討されるお客様からのご相談が多い印象です。ご相談の際には、取得時期や登記簿の情報を確認しながら、軽減税率や特別控除が使えるかどうかを一緒に整理させていただいています。

制度が使えるかどうかは、取得時期や住まなくなった時期によって細かく条件が分かれます。査定の段階では大まかな見込みをお伝えし、実際の適用可否や税額の計算は税理士へのご確認をおすすめしています。

Q. 10年超所有していれば、必ず軽減税率が使えますか？

A. マイホームとしての居住要件や、親族間売買でないことなど複数の条件を満たす必要があります。投資用物件など対象外になるケースもあるため、まずは所有期間と利用状況を確認することから始めるとよいでしょう。

マイホームを10年超所有してから売却する場合、軽減税率の特例によって税負担が抑えられる可能性があります。3,000万円特別控除との併用も含めて、制度は組み合わせ次第で結果が変わってくるため、早めに情報を整理しておくと安心です。

なお、税制は2026年（令和8年）時点の情報です。詳細は税理士等の専門家にご確認ください。当社では戸越・品川区を中心とした城南エリアで売却相談を承っております。無料査定・売却のご相談はお気軽にどうぞ。