今回のトラブル・質問内容

貸主であるXさんは、借主Yさんとの間で建物賃貸借契約を締結しました。

なお、こちらの賃貸借契約において

1.　賃借人は、賃貸人の書面による承諾を得ないで、犬、猫などの小動物の飼育、または一時的な持ち込みをしてはならない

2.　賃借人が、1.のペットの飼育を禁止する条項に違反した場合には、賃貸人は通知催告の上、賃貸借契約を解除することができる

といった特約が定められていました。

ところが、ある日、借主のYさんが、居室内でフェレットを飼っていることが分かりました。

貸主のXさんは、借主Yさんに対し、フェレットの飼育を止めるように再三に渡り注意をしたのですが、借主Yさんはペット禁止条項の特約の存在については認めているものの、“近隣に迷惑をかけたり室内を汚損することもない”等と主張し、その後も飼育を続けている状態です。

そのため貸主のXさんは、借主Yさんがペット禁止特約に違反したとして、賃貸借契約を解除し、建物の明け渡しを求めることを検討しています。

そこで今回は、こちらの貸主Xさんの要求は認められるのかどうかを次の目次でご案内していきます。

結論

◇借主さんに対する賃貸借契約の解除、および建物の明け渡しが認められると考えられます

賃貸建物において、犬や猫などの飼育が自由に行われるとすると、主に居室内がペットによって傷つけられたり、ペットの排泄物が原因となって悪臭を放つなどが不衛生になり、また、近隣住民にも迷惑をかける恐れがあります。

そこで貸主さんはペット飼育禁止特約を設けることによりペットの飼育を禁止することになりますが、かかる特約は一般的に有効と考えられています。

今回の案件では、借主Yさんがペット飼育禁止特約に違反してペットを飼育していますが、貸主Xさんは形式的に特約違反の事実が存在するだけで賃貸借契約を解除することができるのでしょうか。

それとも、継続的な契約である賃貸借契約においては、ペットの飼育により建物内部が汚損される、悪臭を放つ、などの実際の被害が発生していなければ、契約は解除できないのでしょうか。

その辺りの判断の参考となる裁判事例を下記にご紹介します。

【賃借人は、ペット禁止条項の存在を知った上で契約を締結していたにもかかわらず、これに違反してフェネックギツネを飼育し、賃貸人が飼育の停止を求めたにも関わらず飼育を続けていることから、賃借人の行動を全体としてみると、賃貸人の指摘に耳を貸さずに自己の都合のみを優先させることに終始してきたものであり、賃貸人が契約解除の意思表示をした時点で賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊された】

として、賃借人に対する賃貸借契約の解除を有効とし、建物の明け渡し請求を認めました。（平成22年2月24日東京地裁判決）

上記の判例より、今回の案件においても、必ずしもフェレットを飼育したことによる居室内の汚損が認められなかったとしても、賃貸借契約の解除、建物の明け渡し請求が認められると考えることができます。