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入居中のトラブル ◇借主の死亡後に同居者が居室内で自殺。借主の相続人に損害賠償の請求は可能?

借主(賃貸借契約の契約者)ではない同居人の自殺。

借主本人も死亡している状況で借主への損害賠償請求ができない場合、はたして大家さんは借主の相続人に対して損害賠償請求を起こし、認められる可能性はあるのかどうか。

今回はそんなトラブルについて、実際の判例も交えてご紹介します。

 

今回のトラブル・質問内容

 

 

貸主であるXさんは、借主Yさんに対し、賃貸マンション(居住用)の賃貸借契約を結び賃貸していました。

そんな中、交通事故により突然借主のYさんが他界。

その後、借主Yさんと該当の物件で同居をしていたAさんは、Yさんの死のショックから、物件の居室内で自殺してしまいました。

貸主Xさんは、

“借主Yさんと同居していたAさんは、賃貸借契約において「利用補助者」である。そのため、借主Yさんは利用補助者Aさんの故意過失に基づく債務不履行責任を負うべきである”

として、借主Yさんの相続人であるZさんに対し、該当物件が自殺による事故物件になったことによる価値減少分について、損害賠償の請求をしました。

 

ちなみに、借主Yさんの相続人Zさんは、Yさんの死亡後にAさんが自殺をするまで、Aさんが該当物件に居住していた事実を全く知りませんでした。

 

さて、このようなケースにおいて、貸主が借主の相続人に対して起こした損害賠償請求は認められるのでしょうか?

 

 

結論

 

 

◇自殺した同居人の行為が、借主の相続人の意志に基づいているとみなされるか。相続人が同居人の行為に干渉できるような関係がない限り、今回の損害賠償請求が認められる可能性は低いでしょう

 

今回の案件は、借主の同居者が居室内で自殺した場合に、利用補助者である同居人の過失を根拠に、”借主に対して”損害賠償を求めることができるか、という部分が争点のトラブル事例です。

“利用補助者”とは、債務者の意志に基づいて、債務履行のために利用される人物のことを指しますが、同居人の過失を理由に借主の責任追及をするためには、何らかの意味で干渉の可能性が留保されるなど、同居人の行動が借主の意志に基づいているとみなされる状況・関係にあることが必要であると考えられています。

今回と同様の案件の裁判例として、

【借主の相続人は、借主の死亡により賃貸借契約の借主の地位を相続しているものの、本賃貸借契約のことも、借主と同居人との関係も全く知らなかったのであるから、同居人の行動が相続人らの意志に基づいていると考えられるような関係は到底見出すことができないとして、同居人の自殺当時、同居人との間で利用補助者性を見出すに足る実質的関係のなかった借主の相続人は、同居人の自殺行動について責任を負わない】

(平成22年3月29日東京地方裁判所判決)

と判断した事例があります。

 

このように、“借主さんの相続人が借主さんの同居人の行為に関与することが不可能な場合には、借主さんの相続人は、同居人の行為について責任を負わない”と考えることができます。

今回の案件に置きかえると、

相続人Zさんは、借主Yさんの死亡後に同居人のAさんが自殺するまで、同居人が居住していた事実を全く認識していなかったのですから、貸主Xさんの本件相続人であるZさんに対する損害賠償請求が認められる可能性は低いと言えます。

 

 

今回のようなトラブルを回避するためのアドバイス

 

 

一般的に、賃貸借契約の契約者(借主さん)が自らの意志で居住させた同居人が居室内で自殺した場合、借主さんは同居人の自殺によって貸主さんに生じた損害を賠償しなければならないと考えられています。

この点は、以前、借主が無断転貸させた第三者が賃借物件内で自殺したある案件において、

「賃貸借契約上、目的物(物件)の引渡しを受けてからこれを返還するまでの間、借主には善良な管理者の注意を持って使用収益すべき義務があるので、居住者が賃借物件内において自殺しないよう配慮すべきであった」

として、“借主は無断転貸していた第三者が自殺したことによる損害を、貸主に賠償すべき”と判断している判決(平成22年9月2日東京地方裁判所)があることからも読み取ることができます。

今回のトラブル事例のように、借主さんが先に死亡した後に同居人が居室内で自殺したという特別なケースにおいて、借主さんの相続人の責任追及をする際には、借主さんの相続人が同居人に対し、何かしらの意味で干渉する可能性があったのかどうか、を判断することが必要となってきます。

今回案件とは違って、借主の相続人が賃貸借契約の事実を知っており、更に同居人の居住についても認めていた(知っていた)ようなケースでは、借主さんの相続人に対する貸主さんの損害賠償請求が認められる可能性が高いと考えられます。

ですが、必ずしも借主さんの相続人に対する責任追及・損害賠償請求が認められるわけではありませんのでご注意ください。

 

もし今回のようなトラブルに対して判断に迷うような場合は、状況を詳しくお伺いしたうえで的確なアドバイスをいたしますので、ぜひ一度ご相談ください。

 

 

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