今回のトラブル・質問内容

貸主のXさんは、借主のYさんに対して、３年前に

・賃貸期間3年

・賃料月額140万円

・物件＝テナントビル　1.2F

の内容で、賃貸契約を結びました。

その際、契約書には“更新料の支払い”について、

『契約期間満了の場合は、貸主Xさんと借主Yさんとの協議のうえ、この契約を更新できる。契約を更新する場合は、借主Yさん貸主Xさんに対して、更新後賃料1ヶ月分を更新料として支払う。』と記載されていました。

今回、XさんとYさんとの賃貸借契約は法定更新され、貸主Xさんは借主Yさんに１ヶ月分の賃料相当額である更新料の支払い義務があるとして更新料の支払いを求めましたが、借主Yさんは「法定更新の場合には更新料の特約は適用されないため、自分には更新料の支払い義務がない」として更新料の支払いを拒否し、トラブルとなっています。

さて、今回のような場合、借主Yさんの主張通り、Yさんは更新料を支払う義務がないのでしょうか？

それとも、契約書に記載されている特約は有効で、Yさんは貸主Xさんに対して更新料を支払はなければならないのでしょうか？

次の目次で、過去の判例を元に解説していきたいと思います。

結論

◇貸主Xさんは、借主Yさんに対し更新料の支払い請求は“できない”

更新料の特約の有効性について、最高裁判所は【更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間などに照らし合わせ、高額過ぎるなどの特段の事情がない限り、有効である】と判断しました。

ですが、更新料の特約条項がある賃貸借契約が“法定更新”された場合、借主側が更新料を支払う義務があるかどうかについては、また別の問題となります。

今回こちらの事案の更新料特約条項の文言を見ると、「協議のうえ」で契約を更新する場合、すなわち、契約を合意して更新する場合に、借主は更新料を支払う義務があると解釈することができます。

よって、契約が“協議のうえ”ではなく“法定更新”された場合に関しては、借主Yさんは貸主Xさんにたいし更新料の支払義務を負担しないと言わざるを得ません。

本件と同様に、「協議のうえ、この契約を更新することができる。」と記載された更新料特約条項がある賃貸借契約が法定更新された場合、借主に更新料の支払義務があるのかが争点となった事案において『借主に更新料の支払義務はない』と判示した裁判例（※）もありますので、今回に関しても貸主であるXさんは、借主のYさんに対して更新料を支払うよう請求することはできない、と言って良いでしょう。

※平成23年4月27日　東京地方裁判所

それでは、今回のような契約更新料支払いをめぐるトラブルを避ける・防ぐためには、どういった点に気を付けて契約を結ぶべきかを、次の目次でお伝えしたいと思います。