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マンション売却準備コラム その1「売る・貸すどっち?賃貸に出すリスクって?」

マンションを処分する際は「売る」「貸す」かどちらかを判断

 

現在お住まいの持ち家マンションを手放す際に多い悩みといえば、「売るのか」「貸すのか」どちらにするかで悩むという方が多いのではないでしょうか。

また、近年、代表的な“不労所得”の手段として不動産への投資がかなり注目をされてきています。

こういった背景から、「マンションを売らずに貸して家賃収入を得る」という選択肢を選ぶ方が以前よりも増えてきているようですが、メリットがある反面、デメリットやリスクもあるのが事実です。

そのため、不動産賃貸のメリットとデメリットを調べ、理解したうえで不動産を「売る」「貸す」の判断をするようにしましょう。

参考に、もし不動産を「貸す」となった場合のメリットとデメリットをそれぞれご紹介します。

 

■不動産賃貸(貸すこと)によるメリット

その1:単月収支の黒字化

住宅ローンを組んで購入したマンションの場合、住宅ローンの特性を利用し単月の収支を黒字化しやすいといった点があります。

住宅ローンは「金利が低い」「期間が長く毎月の返済額が少ない」といった点に特性がありますので、

単月の収支:【賃料】-【毎月の住宅ローンの支払額+諸費用】で、単月の収支を黒字化しやすいといえるでしょう。

 

その2:本来は分譲マンションのため、賃料を高めに設定することが可能

「分譲貸し」は、賃貸仕様として建てられた一般的なマンションに比べ、同じ間取りでも仕様や設備など物件の作りがよいため、賃料を高めに設定しやすいといったメリットがあります。

 

その3:不動産所得として経費算入(=控除対象)となる費用が発生する

持ち家マンションを賃貸に出すことで、今まで支払っていた費用が「不動産所得上の経費」となります。

“住宅ローンの金利” “固定資産税” “管理費” “修繕積立費” “減価償却費” “改装費用” 等を経費として計上することができ、控除の対象となります。

 

■不動産賃貸(貸すこと)によるデメリット

その1:空室リスク

マンションを賃貸に出す場合にはご自身のお住まいを別に確保する必要があり、入居希望者がすぐに見つかれば良いのですが、なかなか借り手がみつからないことも。

空室の間は収入が途絶えるため、空室のマンションの住宅ローンと、ご自身の住む家の費用の両方を負担しなければならなくなります。

 

その2:修繕・改装の費用が必要

物件を賃貸に出す際は、入居者が入れ替わるたびにハウスクリーニングを行い、場合によってはクロスの張替えやその他修繕が必要です。

例えばトイレ、お風呂、給湯器、などの設備においても、賃貸物件の場合は借主に責任のない故障・修理は貸主の負担となりますので、毎年ある程度の修繕・改装費用が必要になることを想定し、そのための費用を用意しておかなければなりません。

 

その3:買いたい時に買うことができない

住宅ローンを組んでいるマンションを貸し出している場合、もし別の物件を気に入って購入をしようとした際に住宅ローンを組みたくても、「既存の住宅ローンの完済」が条件になる可能性が非常に高く、住宅ローンを重複して組むことはあまり現実的ではありません。

そのため、家を買いたいと思った時に買うことができないといったデメリットがあります。

 

その4:売却リスク

貸しているマンションを将来売る場合は「個人が自分で済むための家」ではなく「賃貸して家賃収入の上がる収益物件」として売りに出すことになり、「収益物件を買う」場合は住宅ローンを組んで購入することができないため、一般的に不動産のプロが買い手となることが多くなります。

この場合物件の評価は家賃収入の利回りだけで判断をされ厳しく評価され売るためのハードルが高くなってしまいます。

 

 

賃貸に出す場合はリスクをしっかりと理解し見極めることが大切

 

マンションを賃貸に出す場合、まずは上記でご紹介した貸す場合の「メリット」と「デメリット」を理解し、理解が出来たら、「デメリット」や「リスク」について見極めることが大切です。

そして次に、賃貸に出す場合のライフプランを確認します。

ライフプランとは、マンションを賃貸に出すことを前提に、今後ご自身がどのように物件を所有・利用するのかのプランです。

一般的には、

①収益物件としてずっと所有する予定(貸し続ける)

②将来、自身が再度居住する予定がある

③今は一旦賃貸に出し、将来は売却する予定

といった可能性が考えられますが、それぞれの注意点を下記にまとめましたので参考になさってください。

 

①:「収益物件としてずっと所有する予定(貸し続ける)」場合

→貸すことで得られる家賃収入と、ご自身で支払う必要があるローン・修繕費用等の支払の収支をしっかりとシュミレーションすることが大切です。

そして、賃貸に出すことで将来売却をする際に「収益物件」としての評価になります。また、新しい不動産の購入時に住宅ローンの重複が困難となる可能性が非常に高いです。

 

②:「将来、自身が再度居住する予定がある」場合

→現在の“借地借家法”の解釈から、「普通の賃貸物件」として他人に貸してしまうと、ご自身が再度入居したいタイミングで入居者が退居を拒否した場合に家に戻れない可能性があります。

将来家に戻ってきたいタイミングがある程度決まっているのであれば、「定期借家契約」として、利用したい時期までの期間限定の契約にしておくことが重要です。

 

③:「今は一旦賃貸に出し、将来は売却する予定」場合

こちらが最も多いケースになるかと思うのですが、空室や家賃不払いがあれば一気に収益が亡くなり赤字になってしまいますし、中長期的に見るとマンションは買い手市場で、買い手のつかない物件は賃貸物件に回るのですが、賃貸市場も供給過多で借主の奪い合いが激化している市場でもあります。

物件の価値が上がることも、限られた一部地域でしか望めませんので、収益目的にマンションを貸し出すのにはかなりのリスクが伴います。

 

さいごに

 

お手持ちのマンションを「売るか」「貸すか」の判断をする際は、しっかりと明確な将来設計(ライフプラン)を立てた上でリスクを見極めることが大切です。

大家業に注力し、事前にリスク回避できるような策を施しながら対処することが難しいと思われる場合は、売却の選択をする方が賢明かもしれません。

もし判断に迷う場合は、ぜひ一度当社へご相談ください。

皆さまからのご相談をお待ちしております。

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