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4月1日からの新民法で準備することは︖

大家さんに影響を与える大きなポイント2つに絞って解説します。
1番目は、賃貸借契約で個人の連帯保証人を設けるときは極度額(連帯保証人の負担する限度額)を定めておかないと保証債務が無効になります。

その額をいくらに設定するかについては2 ~ 4 年分の賃料相当額を採用するケースが多いのではないでしょうか。
家賃滞納のリスクだけなら1 ~2 年で足りますが、室内で事故を起こされると損害は多額になります。
4 月1 日以降の新規契約から「極度額をいくらにするか」について決めておいてください。

さらにこの極度額は新規契約だけでなく、3 月31 日以前に締結された契約の更新にも適用されます。
たとえば2018 年6 月に締結された賃貸借契約は、今年の4 月1 日を過ぎても無効にはなりませんが、6 月の更新時に極度額を記述しないと保証債務は無効となる可能性があるのです。

一口に更新といっても合意更新と自動更新がありますが、少なくとも合意更新の際に連帯保証人から署名・捺印をもらう場合は、賃貸借契約だけでなく保証契約も更新されることになるので「極度額の規制」を受けると考えられます。
一方で合意更新で連帯保証人の署名を求めない及び自動更新のケースは、保証契約の更新はしていないで「極度額の規制」は受けないという考えを多く聞きます。
もちろん保証契約は更新されなくても保証債務は継続します。

もうひとつ、改正民法では借主が死亡した時点で保証契約は終わり、それ以降に発生した損害等は保証対象外となっている点も注目ポイントです。
たとえば借主が亡くなった後も住み続ける同居の配偶者が滞納した場合でも、連帯保証人に責任を問えなくなります。

2番目は、「設備故障時の賃料減額責任の明示」です。
たとえば、エアコンや給湯器などが故障して使用できなくなったとき、入居者さんから「賃料を下げてほしい」
と要望されることがありますが、この貸主の減額義務は、特に法律では明文化されていませんでした。

しかし改正民法では「当然に賃料が減額される」という内容に変わります。

ただし減額される賃料はいくらなのか︖
については規定が定められていないので、施行までに賃貸借契約書の中に規定を盛り込む必要があります。
国交省では考え方として次のように解説しています。

減額割合については判例等の蓄積による明確な基準がないこと、紛争防止の観点から、一部滅失があった場合は借主が貸主に通知し、賃料について協議し適正な減額割合や減額期間、減額の方法等を合意の上決定することが望ましい。

参考となる資料として日本賃貸住宅管理協会の「サブリース契約書」に減額賃料の記載があります。
この資料の中の計算例で減額の目安が分かります。

「家賃10 万円でトイレが3 日間使用不能の場合」
家賃10 万円× 減額割合30% × 日割り3/30-免責日数1 日=減額賃料2000 円

設備トラブルでは過去に、エアコンが壊れて眠れないためホテル代を出して欲しい、子供が汗疹になった
ので治療費を請求したい、などと主張する入居者さんがいました。
給湯器が壊れて修繕や交換に立ち会うために会社を休んだので「休業補償を請求したい」と言われた例もあります。

このように揉める原因のひとつは、設備故障の迷惑を「お金に換算するといくら︖」
というガイドラインが無いからです。
それが今回の改正以降は賃貸借契約時に「設備故障の際の賃料減額」を明示して署名を交わすことになれば「迷惑をお金に換算する」ことに合意することになります。

これは大家さんにとって悪い話ばかりではないのではないでしょうか。

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