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住宅ローンについての知識あれこれ その2

長期間の契約となる住宅ローン。返済期間中、長いお付き合いとなる金融機関は使い勝手の良さもポイントにしながら上手に選ぶことも大切です。

そこで今回は、金融機関の上手な選び方につながるような知識をご紹介していきたいと思います。

 

 

慎重に決めたい金融機関選び

 

長期間支払いを続けていく金融機関とは数十年間の長いお付き合いになりますので、「金利」だけではなく商品の特性や使い勝手なども考えながら慎重に決めることをおすすめします。

毎月銀行口座から引き落としされますので、給料の振込先となっているメインバンクに良い条件・サービスの商品があれば、まずはそちらを第一の候補として検討することが良いでしょう。

最近普及しているネット銀行については、基本的に店舗を持たないため、店舗営業している都市銀行や地方銀行などに比べ一般的に「金利が安い」「オンライン上で24時間手続きができる場合が多い」などのメリットがあります。

もしネット銀行の口座をもっているようでしたらそちらも候補に入れてみると良いかもしれません。

また、それぞれの金融機関のホームページから返済シュミレーションが可能ですので、シュミレーション結果をもとに、その他「固定金利の期間」「ローン保証料」「繰り上げ返済手数料」「団体信用生命保険料」「利便性」なども含めて総合的に比較検討することが大切です。

なお、施工を依頼した住宅会社から提携の住宅ローンを勧められることも多く、提携先の金融機関を利用する場合、面倒な諸手続きを住宅会社が代行してくれるといった点がメリットですが、もっと好条件の商品が見つかる可能性もありますので、ある言われるがままに進めてしまうのではなくご自身でも色々と調べてみることをおすすめします。

 

 

ローンの名義は誰にする?

 

マイホーム購入やそれに伴い土地を購入する際は、購入した家/土地の登記簿上の持ち主=「名義人」を誰にするかを決める必要があり、誰か一人を名義人として登記する“単独名義”と、夫婦や親子の共有として複数人が名義となる“共同名義”があり、“共有名義”に関しては、一般的に出資の割合に基づき「持ち分」の割合が決まります。

-共有名義のメリット・デメリット-

夫婦共有名義で登記する際の注意点として、例えば夫:7割/妻:3割でお金を出したのに夫:5割/妻5割の持ち分で登記してしまうと、差額分が贈与とみなされ贈与税が発生する可能性があります。(原則として贈与材は年110万円超の金額に対しかかるため、差額が110万円以下の場合は課税対象外)

また、名義を誰にするかによってその後の税金にも影響が出てきます。

夫婦がそれぞれ住宅ローンを組んだ場合、年末のローン残高の一定割合に対し10年間2人それぞれ控除が受けられます。また、財産の持ち分が分散されることで、夫か妻どちらかが亡くなった時に生じた相続税の額によっては負担が軽減されます。

 

■共有名義時の住宅ローン控除の仕組み(例)

 

 

 

住宅ローン審査申込にあたっての注意点

 

住宅ローンの借入が可能かどうかローン審査を受けることになりますが、住宅ローンの審査は単純に収入が「多い/少ない」だけではなく安定的な継続収入が見込めるかが重視されます。

そのため、転職直後や企業・独立直後は審査が通りにくいと言われ、勤務先の情報や家族の有無、年齢、担保物件なども審査対象となります。

その他「信用情報(※1)」が大きく審査に関わります。

※1「信用情報」とは、クレジットやローンの契約やその取引状況(残高や支払状況)、延滞がないかなど個人の経済状況を示します

また、各金融機関が提携している保証会社が行いますが、その際に得られた情報は各金融機関で共有されますので、仮に審査が「否決」の場合、他の金融機関でも審査が通りにくくなる可能性が高いのが実情ですが、各金融機関で審査の基準は異なりますので、1行目で否決だったとしても3、4行目で通る場合もあります。

なお審査否決の理由については各社の審査基準に基づく結果のため開示してもらうことはできません。

金融機関の窓口で“仮審査”を勧められることがありますが、勤続年数や過去の借入に少しでも不安がある場合、仮審査であっても「否決」された結果はしっかりと残りますので、安易な申込は禁物です。

 

■住宅ローンに関係する意外なこと

『クレジットカードをたくさん持っている』

⇒クレジットカードを多数所有している場合、カードの融資枠も審査対象となるため審査に影響が出ることがあります。

必要なカードだけを手元に残し、不要なカードは解約することがおすすめです。

 

『自動車ローンを組んでいるんだから住宅ローン審査も問題ない?』

⇒自動車ローンの残高が無い方が住宅ローン審査には有利です。自動車ローンの借入がなく、今回の借入希望額が年収の5倍以下、そして勤続年数が5年以上、過去に延滞等の履歴がないことは審査をクリアする可能性を高めます。

車、住宅、同じ“借入”ですが、自動車ローンと住宅ローンでは審査基準が全く異なります。

不要な借入を極力なくした状態で審査を受けられるのがベストですので、マイホーム購入をきっかけに細かな借入を整理し、お金に関することを見直す良い機会だと思いますので、ご家族との話合いをすすめてみてください。

 

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