マンションの売却の流れ、簡単解説！

マンションを売却する際、売りに出すまでに何をするのか、売り出し中にすることは何か、買主が決まり契約となったら何をするのか。

こういった、『マンション売却の流れ』を知っておくことは、よりスムーズにマンションを売却するためにとても大切なことです。

今回は、『マンション売却の流れ』についておおまかな流れをご紹介したいと思います。

まず、マンションの売却の流れとしては、大きく分けて下記の3つの期間があります。

①売りに出すまで

②売り出し中

③買主さんが決まってから

また、上記①～③の中でもそれぞれのステップがありますので、そちらも併せてご紹介していきます。

①　売りに出すまで

1.　不動産業者へのコンタクト

まずは、できれば数社の不動産業者をピックアップし、コンタクトを取り、マンションの売却を検討していることを伝えます。

2.　ヒアリング～マンションの査定

不動産業者に実際にマンションを見てもらい、査定・評価をしてもらいます。この際に、不動産業者との間で様々なヒアリングが行われます。

主な内容としては「売却の理由」「希望価格」などですが、前回のコラムで書いたような“他の住民に売却を知られたくない”といった特別の事情などもこのタイミングでしっかりと伝えてください。

3.　媒介契約

査定の結果や不動産会社の対応等から、売却を依頼する不動産会社を選定し媒介契約を結びます。

①　売り出し中

1.　売却活動開始

不動産業者がマンションの売却に動き出します。

2.　内覧希望者への対応・案内

売却中のマンションの内覧希望者が現れた場合、不動産会社の担当者が内覧者を連れてきますので、物件の案内・対応を行います。

3.　購入申込書受領

内覧後にマンションの購入希望があった場合、お客様から購入申込書を受領します。

①　買主さんが決まってから

1.　契約準備

売買契約締結の準備として、契約に関する諸々の条件を決定していきます

2.　売買契約

買主さんと売買契約の締結

3.　決済までの間の準備

諸費用や引き渡すものなどを確認し、決済を順調に進められるよう準備をします。

4.　決済～お引渡し

売買代金の全額を受領後、買主さんへマンションのお引渡しをし、完了です。

以上がおおまかな流れになりますが、マンションを売却するとなったらどういった流れになるか、だいたい把握しておいていただけたらと思います。

マンションを売却するのに必要な費用は？そのタイミングは？

マンションを売却すると、どのタイミングでどのようなお金がかかるかをご説明します。

売主さんとして売却するときにかかるお金は次の4つになります。

①印紙税

②司法書士費用

③仲介手数料

④譲渡所得税

借主さんから受け取るお金もあります。

⑤各種清算金

⑥公租公課清算金

上記の6つの費用についてご説明します。

①印紙税

印紙税とは「課税文書」に課税される税金のことで、不動産売買をする際に作成する「売買契約書」に必ず必要となります。

そしてこの印紙税の税額は、売買価格により異なります。

そして、印紙税は契約書一通に付課税されるので、売主さんと買主さんがそれぞれ一通ずつ保管する場合は二通分、必要になります。

②司法書士費用

こちらは地域によってばらつきがあります。

なぜなら、司法書士費用が売主さん負担となる地域と、買主さん負担となる地域があるからです。

司法書士費用については、地域により習慣が違うので注意しましょう。

③仲介手数料

仲介手数料とは、マンション売却を不動産会社にお願いし、成約した際に支払うものです。

仲介手数料は、計算の方法が煩雑ですが、400万円を超える不動産売買の仲介手数料は「3%+60,000円（税別）」です。

400万円以下の場合はこの通りではありませんので、確認をしましょう。

そしてこの「売買価格の3%+60,000円（税別）」というのは、宅地建物取引業法で決められている仲介手数料の上限額となっています。

④譲渡所得税

マンションを売却して、税金がかかるポイントをご説明します。

まずは、「利益が出たか？」を確認します。

利益が出たかどうかは「課税譲渡所得金額」で確認しましょう。

「課税譲渡所得金額」の算出の仕方

①　譲渡額・・・・マンションを売却した金額

②　取得費・・・・売却したマンションの購入時の価格（減価償却をして算出）

③　譲渡費用・・・・売却した際にかかった費用（仲介手数料など）

④　特別控除・・・・3,000万円特別控除、買換え特例等

①－②－③－④＝「課税譲渡所得金額」になります。

算出した金額がマイナスになれば税金はかかりません。

④の特別控除は一定の要件を満たしたマンションを売却する際に適用になります。

ほとんどの方はマイナスになり、税金はかからないでしょう。

売却したマンションが3,000万円以下であれば、まずプラスにはならないでしょう。

3,000万円を超える売却価格の場合、「取得費」に注意しましょう。

マンションの購入価格を領収書や契約書が用意できない場合、取得費として「譲渡額の5％」しか取得費として認められません。

購入価格を証明できる資料を事前に用意しておくのを忘れないようにしましょう。

買主さんから受け取るお金

⑤各種清算金

マンションの管理費や修繕積立金などをいいます。

一般的に管理費や修繕積立金は当月分を前月払いにしていることが多いので、日割りで計算してもらいます。

他にも、月額払いとなっている

「駐車場」や「組合費」なども対象となります。

⑥公租公課清算金

聞き慣れないですが、マンション売却に対していう公租公課清算金とは、毎年4月頃に請求がある「固定資産税・都市計画税」のことを指します。

固定資産税は1月1日時点での所有者に対し、請求が4月頃に行われますので、こちらも清算対象となります。

固定資産税は年払いなので、÷365日で日割り計算となりますが、起算日が地域によって違いがあります。

1月1日を起算日とする地域もありますが、地域によっては4月1日の場合もあります。

起算日や支払い時期についてはしっかり確認をしましょう。