滞納リスクに慣れている会社に依頼しましょう！

家賃滞納リスクを回避するためには、滞納する恐れの人の入居をお断りすることですが、入居審査の時に問題がなくとも、勤務先の倒産など思いがけない理由で誰しも家賃を滞納してしまう可能性はあります。

大家さんは経営者ですので、「滞納リスク」を減らせる手法を上手く組み合わせて管理する必要があります。

管理会社に管理委託をしていれば集金代行もしてくれますし、入金がなければ督促もしてくれます。

しかし、督促業務の代行をしてくれるだけで回収できなかった家賃を立て替えてくれるわけではありません。

法的手続きの当事者は管理会社ではなく、あくまでも貸主である大家さんです。

弁護士に依頼することになった時の費用負担も大家さんになります。

したがって、管理委託をする際は、管理会社の督促方法について説明を受けて、滞納督促に慣れた管理業者を選択することが大切です。

滞納督促で大切なのは初期対応といわれています。

家賃滞納が発覚したら即座に対処することが回収できる可能性が高くなるのです。

管理会社にお任せしているから大丈夫と思わず、大家さんも経営者として入金状況などは把握しておく必要があります。

管理会社内でのホウレンソウがうまくいってなかったり、業務繁忙で督促業務にすぐ取り掛かれず初期対応が遅れる、督促に不慣れな担当などで対応が遅れがちになってしまうことがあります。

滞納額が膨らんで、返済不能となり法的手段を取らざるを得ないということもありますので、どのように督促業務を行っているのか、担当者に任せっぱなしではないか、上司は把握しているか、サポートしているかなど、進捗確認はこまめに行っておく必要があります。

不動産会社や仲介業者さんが手伝ってくれるとお思いの大家さんがいらっしゃいますが、督促に関しては不動産会社や仲介業者は何の権限もありません。

第三者となりますので、その第三者から督促業務を受けるのは、入居者の個人情報（家賃が遅れたことなど）をばらす事と同じです。

自身で管理するのが不安という大家さんは、きちんとした管理会社に委託するなどしましょう。

リスクを減らすために活用しましょう！

◇　口座振替を利用する

家賃の支払い方法は極力、口座振替にしましょう。

振込ですと、家賃を後回しにしてしまう傾向があります。

自動で振替えになれば遅れも起こり辛くなるでしょう。

取引銀行に口座振替サービスがない場合、集金代行業者や集金代行滞納保証サービスなどの利用を検討してみてはいかがでしょうか？

口座振替手数料は直接振り込みをするより手数料が安い場合が多いことをお伝えし、口座振替への切り替えを促していきましょう。

◇　家賃保証会社を利用

保証会社が連帯保証人となって、入居者が家賃を滞納した場合に家賃を立替えてくれます。

その後、家賃保証会社は入居者に督促を行います。

オーナーにとっては、専門会社が家賃を払ってくれるので確実に回収できます。

保証会社を利用すれば、滞納のリスクはおおむね回避できますが、まだまだ歴史の浅い業界でもあります。

保証会社自体の倒産リスク、無理な督促などの非弁行為を日常的に行っていないかなど・・・

保証会社はどれも同じとは考えず、きちんとお任せできる会社であるかどうかは大家さんが見極めて選びましょう。

滞納が起きてしまったら少額控訴を利用しましょう

少額訴訟とは60万円以下の支払いについて、少ない費用で通常の裁判よりも簡単で早く決着できる訴訟制度です。

何度お願いしても支払ってもらえない場合などに簡易迅速に解決できます。

しかも、弁護士等に依頼せずに、大家さんが手続きをできるということもあり、通常訴訟に比べて費用や時間もかかりません。

少額訴訟の特徴は次の通りです。

１. 60 万円以下の金銭の支払いの請求に限られる。
２. 金銭の支払い請求だけなので明渡し請求は不可。
３. １日で、事実関係及び法律関係を明確にして即時解決をはかる。
４. 分割払い、支払猶予、遅延損害金免除の判決がされる場合がある。
５. 訴訟の途中で和解することも可能。
６. 代表的な訴訟内容の書式があるため容易に書類を作成できる。

費用については次の通りです。
・訴額（収入印紙）
請求する金額
10万円まで・・・・・・・・1000円
10 ～ 20万円・・・・・・・・2000円
20 ～ 30万円・・・・・・・・3000円
30 ～ 40万円・・・・・・・・4000円
40 ～ 50万円・・・・・・・・5000円
50 ～ 60万円・・・・・・・・6000円

少額訴訟は、手続きが簡単で費用も安く、しかも早いという便利な制度です。

しかし注意点もあります。

裁判所から和解を迫られることもあるということです。

上記、「少額訴訟の特徴の④」に記載の「分割払い、支払猶予、遅延損害金免除の判決がされる場合がある」などもあります。

裁判によって勝訴しても、相手に支払い能力が全く無い場合は、ある程度の妥協を迫られる可能性があるということです。

そのため、少額訴訟に踏み切る際には、弁済能力が残っている比較的早い段階で対処することが重要になります。

勝訴したとしても弁済能力がなければ、物理的に家賃回収は不可能になってしまうからです。

滞納者の弁済能力が難しそうな場合は、損失の拡大を防ぐためにも、未払い家賃の回収よりも、建物明渡請求訴訟を優先する必要があるでしょう。

何をもっても大家さんの初期対応が肝心といえます。

しっかりとした知識をもって対応していきましょう。