入居者の募集方法について
長期空室を出さないようにするためにとても重要になるのが入居者の募集（募集方法）です。
実際の入居者募集はどのように行われているのか、そして空室対策にはどのような方法を取り入れるべきなのか。
今回は、入居者募集について基本的な方法と空室対策を意識した工夫について紹介していこうと思っています。
まずは、現在の入居者を募集する際の主な手段ですが．．．
ほとんどと言って良いほど、大家さんは不動産会社に仲介してもらい入居者を探すことが一番メジャーな募集方法となっています。
そして、不動産会社に入居者募集の仲介を依頼する際には「一般募集」と「専任募集」という方法のいずれかで募集を進めるようになります。
それでは、その違いについてメリットとデメリットも含めながら次の目次で説明いたします。
一般募集と専任募集の違いとは
＜一般募集とは？＞
いくつかの不動産会社に“平等に”入居者の募集を依頼する方法です。
◇メリット
・様々な媒体に大家さんの物件情報が多く掲載される可能性が広がる
・営業力の高い不動産業者に複数入居募集依頼できる
◇デメリット
・複数業者からの空室紹介や内覧の問合せに対応するため、問い合わせが重なると対応が大変
・内覧を請け負う不動産会社が複数になるため、物件の鍵の管理方法に工夫が必要
（大家さんご自身で保管し内覧の都度不動産会社へ渡すｏｒ安全な方法で現地に鍵を保管できるような工夫をする など）
＜専任募集とは？＞
１つの不動産会社のみに不動産契約の窓口を依頼する方法で、物件の管理を依頼している会社が専任となることが多いです。
あくまで、“窓口”を１社に決めておくという状態ですので、決められた１社だけではなく他の不動産会社も入居者募集を行うことは可能です。
ただ、他社への問い合わせから入居者が決まった場合も、前もって決めた専任の不動産会社が入居契約を進めることになり、こちらの不動産会社に手数料が入ることになります。
◇メリット
・専任で依頼した不動産業者１社とのやりとりになるため、問い合わせに対応する大家さんの手間が半減する
・窓口を１社に任せることにより、その１社がしっかりと積極籍に入居に向けて営業活動をしてくれる
◇デメリット
・業者が物件情報を囲い込み（以下参照）してしまう可能性がある
賃貸契約が成約した場合、一般的には入居者様が仲介業者に仲介手数料を、大家さんは専任の不動産会社に募集手数料を支払うようになっています。
上記の手数料を自社で両方得るために、故意に他の不動産会社には物件の募集情報を流さないという状態を“囲い込み”と言います。
専任募集にする場合は、信頼のおける不動産会社さんを選んでいただくようご注意ください。
そして、「一般募集」と「専任募集」どちらの方法を選ぶか迷うような場合はぜひ一度当社へご相談ください。
表示の仕方にこだわってみましょう
～キレイで見やすい募集チラシ～
不動産会社が作成するの募集チラシですが、そのデザインは千差万別です。
・見た目がダサい ・写真が載っていない ・情報量が少ない
など、残念なチラシも多く見かけます。
これでは、どんなに良い物件だったとしても内覧しようと思ってもらえない可能性が高くなってしまいます。
・見た目がおしゃれ ・写真が載っている ・十分な情報量
見た目が残念なチラシと、どちらに目を惹かれるかは一目瞭然ですよね。
それでは、空室が解消されるような募集チラシにできる具体的な策としてぜひ取り入れていただきたい工夫をいくつかご紹介します。
★ 入居者層（ターゲット）を意識したデザイン
募集用チラシに目を留めてもらうには、入居してもらいたい/入居者に多いお客様層に合わせたデザイン（オシャレ、高級感、親近感）を意識しながらデザインをすることで効果が上がります。
★ デザインだけではなくアピールポイントも入居者層に合わせる
・女性向け＝「治安の良さ」「駅からの利便性」「バスやタクシーの情報」
・単身/学生向け＝「家賃設定」「近所のスーパー」「駐車場、駐輪場完備」
など、ターゲットとなる入居者層ごとに賃貸物件に求めるポイントを絞り込み “目立つように掲載すること” でチラシを見てもらえるようになり、更に自分の希望にマッチした物件であれば高確率で内覧まで進められる可能性が高くなります。
★ 物件写真は超広角カメラで撮影する
物件写真を撮影する際、どのようなカメラで撮影をするかで同じ物件でも見え方が全く変わってきます。
実際、スマホのカメラでは下の写真のように、部屋の全体を写すことは難しく一部分しかフレームに収めることができません。
また、一般的なデジカメ（２４ｍｍ/下の写真参照）では少し視野を広く撮ることができますが、あまり広くない部屋の場合にはやはり部屋の端が切れてしまい、実際の広さ感を写真に収めることはできません。
一方、超広角レンズの一眼レフ（１２ｍｍ/下の写真参照）で撮影した場合は、一般的な広さの室内であればしっかりと壁の端まで写すことが可能になります。
そしてもちろん画質の良さも断然一眼レフが良く、ポータルサイト等のWeb上に掲載した場合でも綺麗な画像の写真を見てもらう事ができます。
弊社では、もちろん一眼レフカメラで超広角12㎜レンズを使って撮影しています。
やはり、「清潔できれいなお部屋に住みたい」と、物件探しをしているお客様は誰もが思っているはずです。
写真の写り次第でお客様に選ばれるか・選ばれないかが決まってしまうと言っても良いぐらいです。
ぜひ物件写真にはこだわって、お客様の目に留まる写真になるよう工夫してみてください。
